Alquiler particular frente a alquiler profesional

fuente: pisos.com / e.esparza

¿Qué sale más a cuenta para el inquilino? ¿El alquiler particular o profesional? En realidad, España tiene un parque de viviendas en alquiler muy pequeño. El Ministerio de Fomento lo cifra en torno a 5 y 5,5 millones de unidades. En los últimos años, la cuota de alquiler ha crecido hasta el 22,9%. La cifra es inferior a la que se registra en otros países. Por ejemplo, Alemania con un 48,4%, Reino Unido con un 36,6% y Francia con un 33,6%. El alquiler residencial en España está mayoritariamente en manos de particulares. Sin embargo, en los países europeos está profesionalizado. ¿Qué diferencias hay entre el alquiler particular y profesional?

Auge del alquiler profesional en los últimos años

Conocer los datos del mercado de alquiler es complicado. De hecho, no existe un registro de las viviendas alquiladas. No obstante, si nos atenemos a los datos de Hacienda, hay más de 2,3 millones de españoles que declaran el cobro de rentas de alquiler. Esta cifra da una idea del volumen de viviendas gestionadas y declaradas por particulares. Por el contrario, las viviendas de alquiler de fondos y SOCIMI representan un entre el 3% y el 5%. Esto supone unas 250.000 viviendas. Blackstone es el principal fondo con unas 23.000 viviendas entre Testa, Fidere, Albirana y Torbel. Azora cuenta con unas 13.000 viviendas a través de Lazora, Colón, Témpore Properties y Encasa Cibeles. Además, están las SOCIMI que cotizan en el MAB. Entre edificios enteros y viviendas sueltas, estas suman unas 24.000. La mayoría de estas viviendas se encuentran entre Madrid y Barcelona.

“En menos de cinco años el número de SOCIMI cotizando en bolsa ha pasado de 0 a 67. Asimismo, los fondos que tenían una presencia marginal controlan ahora el 4% del mercado del alquiler”, afirma Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinos. El crecimiento ha sido espectacular en muy poco tiempo y “pone de manifiesto el enorme recorrido que tiene este mercado”, señala Vicky Sánchez, directora de marketing de Arrenta. Según Sánchez, “seguirá la profesionalización del alquiler, como sucede en otros países europeos como Alemania o Francia”.

El alquiler particular busca la mayor rentabilidad

La rentabilidad que ofrece el alquiler anima a los propietarios a convertirse en arrendadores. Según los datos del Banco de España, en 2018 la rentabilidad bruta acumulada por los alquileres de vivienda llegó al 4%. Se trata de tres veces lo que ofrecen otros productos de renta fija como los bonos del estado. Si se suma a esta cifra las plusvalías a 12 meses, esa rentabilidad aumenta al 10,9%. Es por ello que los particulares siguen refugiándose en el ladrillo.

Estos propietarios tienden a gestionar el alquiler directamente, sin la intervención de agencias. La principal ventaja es «el ahorro de los honorarios del profesional inmobiliario», según Arrenta. Sin embargo, «ese ahorro se convierte en un gasto mayor en el futuro”, continúan. “Una errónea o incompleta redacción del contrato de alquiler puede conllevar desavenencias que deben ser resueltas ante un juzgado”, admiten. Lo cierto es que las empresas de gestión del alquiler han detectado un gran desconocimiento de la ley en el particular. “Creen que pueden recuperar la vivienda cuando deseen, desconocen qué reparaciones deben hacerse a su cargo o cuál es la forma correcta de actualizar una renta”, comentan desde Alquiler Protegido.

El alquiler profesional ofrece más servicios

Frente a la atomización del mercado de alquiler particular, las SOCIMI y fondos suelen ofertar bloques enteros de viviendas. De este modo, la gestión del alquiler es más ágil. Las empresas disponen de servicios y personal para solventar las incidencias que surjan. Además, cuando se trata de viviendas antiguas, las rehabilitan para adaptarlas a las necesidades y gustos actuales de los inquilinos.

“La calidad de viviendas y edificios, así como el mantenimiento de las instalaciones son algunas de las diferencias más importantes», afirma Nicolás Díaz Saldaña, consejero delegado de Témpore Properties. Asimismo, Díaz señala como valor añadido «la solución de las incidencias rápidamente con un servicio de atención telefónica 24 horas».

Las condiciones de los contratos son distintas

El real decreto de alquiler fija distintas condiciones en los contratos según se haga entre particulares o con empresas. Ahora se establecen diferencias en la duración de los contratos, de 5 años si se alquila a persona física y de 7 años cuando se alquila a persona jurídica. En este último caso, también los gastos de formalización del contrato correrán a cargo de la empresa. “En todos los casos se exige el mes de fianza regulatorio y se limita el importe de las garantías exigidas a dos meses de renta”, puntualiza Diaz Saldaña.

Con estas diferencias “se refuerza la posición del inquilino frente a un empresario”, según Alquiler Protegido, “porque la duración del contrato es más larga, 7 años, y se elimina cualquier gasto de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato”. Desde el Sindicato de Inquilinos reconocen que estos cambios van en la buena dirección pero son insuficientes. Reconocen que “los inquilinos seguiremos pagando todos o casi todos los honorarios cuando el propietario sea persona física. Deberían ser costeados por la propiedad, que es quien pide y recibe los servicios de los intermediarios para comercializar la vivienda y sacar beneficio”.

¿Cuál influye más en los precios: alquiler particular o profesional?

La subida del precio del alquiler se ha achacado a diversas causas. Por un lado, se habla del trasvase hacia el alquiler turístico. Por otro lado, se señala los fondos y SOCIMI como instigadores de las subidas. Igualmente, estas empresas tienen  «la ventaja competitiva de pagar menos impuestos que el resto”, apunta Palomera. Esta opinión no es compartida por las SOCIMI. Ellos creen que su participación en el mercado es muy pequeña para influir en las rentas. “El desequilibrio entre oferta y demanda está en la raíz del incremento de los precios de alquiler en las principales ciudades”, señala Saldaña.

“El precio medio de alquiler en las carteras de los inversores institucionales ronda los 600 €/mes”, apunta Javier Rodríguez Heredia, director de Azora. Asimismo, añade que las empresas “son los facilitadores de vivienda asequible en España”. Además, los activos residenciales solo representan un 8% de los balances de las SOCIMI, un 0,3% del mercado. «Todos los vehículos institucionales juntos tienen menos del 2,5% del mercado del alquiler, y ninguno individualmente más de un 0,3%”, declara Rodríguez. Las agencias de gestión del alquiler ven en el desequilibrio entre oferta y demanda la causa de la subida del precio del alquiler. Es por ello que reclaman incentivos para sacar al mercado las viviendas vacías.

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