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Usted es propietario de un local y su arrendatario le ha comunicado que no va a pagar la renta del alquiler mientras dure la alarma decretada por el Estado a causa del coronavirus.

Su arrendatario le indica que, a raíz del coronavirus, sus ventas han caído en picado (o incluso que ha tenido que cerrar el establecimiento por las medidas decretadas por el Gobierno). ¿Cómo puede actuar en estos casos?

Alquiler y coronavirus

Arrendamiento. Las medidas adoptadas con motivo de la pandemia no incluyen –de momento– ninguna moratoria ni suspensión en el pago de los alquileres (como sí sucede con las hipotecas si se dan ciertos requisitos). Por tanto, si el contrato no prevé esta situación (que es lo habitual), indique a su inquilino que éste sigue vigente y que la renta es exigible y no puede dejar de pagarla unilateralmente.

Argumentos. No obstante, dado lo excepcional de la situación, tenga en cuenta:

  • Cuando se producen sucesos extraordinarios e imprevisibles ajenos a la voluntad de las partes de un contrato y ello hace muy gravoso para alguna de ellas su cumplimiento, cabe la posibilidad de pedir la modificación, suspensión o incluso la finalización del contrato. Se considera que en estos casos se ha alterado el “equilibrio económico” entre los firmantes.
  • Por tanto, el inquilino tiene argumentos legales para reclamar que se reduzca o suspenda la obligación de pagar la renta. Incluso para solicitar la resolución (por ejemplo, si el cierre ordenado comporta que después ya no pueda reemprender la actividad).
Posible acuerdo

Buena fe. Dado que son los tribunales quienes, en última instancia, decidirán si se ha roto o no ese equilibrio económico (según las circunstancias de cada caso), una opción práctica y de buena fe es intentar llegar a un acuerdo para superar la situación con los menores perjuicios posibles para ambas partes. Vea algunas opciones.

Aplazamiento. Una posibilidad es aplazar el pago de la renta. En ese caso:
o Mes a mes. Pacte que el aplazamiento sea por un mes, sin perjuicio de que se acuerden nuevos aplazamientos de renta si se mantienen las mismas circunstancias.
o Recuperable. Asimismo, pacte que, una vez restablecida la actividad en el local, el arrendatario deberá volver a pagar la renta y satisfacer las aplazadas (por ejemplo, a prorrata durante los seis meses siguientes).
o Parcial. Si la negociación lo permite puede pactar un aplazamiento parcial, es decir, que se posponga el pago de la renta pero no el de otros conceptos que vayan a cargo del arrendatario (comunidad de propietarios, IBI…).

Condonación. También puede perdonar directamente la renta. Una opción equilibrada consiste en perdonar sólo una parte de la renta (por ejemplo, el 50%), de modo que ambas partes se repartan el riesgo de esta situación. En ese caso:

  • Mensual. Pacte también una condonación mensual, sin perjuicio de renovarla si se mantienen las circunstancias.
  • Gastos fijos. Intente que el inquilino satisfaga al menos los gastos fijos del local (IBI, comunidad…), sobre todo si perdona el 100%.

Por escrito. Recoja el acuerdo por escrito, en un anexo al contrato. Y añada una cláusula por la que el arrendatario se compromete a no reclamarle nada más en el futuro como consecuencia de la situación generada por el coronavirus.

De momento no se ha decretado ninguna moratoria en el pago de las rentas, por lo que el inquilino sigue estando obligado a pagar. No obstante, una opción práctica es pactar que se aplace el pago de la renta, o incluso una condonación parcial de ésta.

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