Por qué los alemanes se resisten a comprar una casa

Fuente: idealista.com

Alemania es un país de inquilinos. A pesar del interés que ha registrado el mercado de vivienda en propiedad en los últimos años, aún la mitad de la población vive en alquiler en la primera economía europea. Detrás se esconden múltiples razones, históricas, económicas y culturales, algunas contrarias al pensamiento dominante en España.

Según el Property Index 2019 de la consultora Deloitte, Alemania es el país de la Unión Europea (UE) con una menor cuota de vivienda en propiedad. Tan sólo el 45,7% de los alemanes reside en una casa adquirida, casi 20 puntos porcentuales menos que el siguiente país en esta clasificación, Dinamarca.

En el otro extremo se sitúan en Eslovenia y Hungría, con tasas por encima del 95%. Estos datos vienen a corroborar los difundidos a principios de esta década por Eurostat, en los que Alemania ya cerraba la tabla europea de propietarios. España está, en comparación, por encima del 80%.

«En la mayoría de países europeos es habitual tener en propiedad el domicilio habitual. Alemania es en toda Europa la gran excepción, a pesar de las amplias opciones de financiación, los bajos tipos de interés y, en general, una buena situación económica para la mayoría de los ciudadanos», asegura Michael Müller, socio de Deloitte y responsable del departamento de Inmobiliaria y Construcción.

Efectivamente en Alemania han confluido en los últimos años varios factores que deberían haber contribuido a elevar de forma significativa esta tasa. El mercado laboral se encuentra en una situación envidiable, en cifras récord de población empleada y con un mínimo histórico en la tasa de desempleo (incluida la juvenil). Además, los salarios suben de manera sostenida, y claramente por encima de la inflación. De forma paralela, los tipos de interés están al 0%, lo que favorece el endeudamiento. Pero las inercias son muy grandes.

«Hay toda una serie de razones históricas para la baja cuota de vivienda en propiedad», afirma Tobias Just, profesor de Economía Inmobiliaria en la Universidad de Regensburg en una entrevista con Business Insider. Mucha gente, explica el experto, perdió su vivienda en la II Guerra Mundial y carecía además de capital para comprarse una nueva al término del conflicto. En ese contexto, el Gobierno de la Alemania occidental favoreció el alquiler y tardó mucho en empezar a retirarse del mercado, un movimiento que llevó a cabo de forma progresiva para favorecer que los precios permaneciesen estables durante una época de bonanza económica.

En la Alemania oriental, por su parte, el Estado también construyó viviendas a gran escala en la posguerra. Además limitó la vivienda en propiedad y otorgó grandes subvenciones al alquiler. Comprar un piso, a uno u otro lado del muro, apenas ofrecía ventajas.

Luego está la cuestión cultural. Endeudarse (aunque sea para comprar la propia vivienda) está cargado de connotaciones negativas en la ética protestante, que permea el pensamiento dominante en Alemania y gran parte del centro y norte de Europa. Esto fue evidente durante la crisis del euro, cuando Berlín instó a la periferia del continente a asumir la austeridad y la ortodoxia presupuestaria. No en vano, en alemán la palabra «Schuld» significa tanto deuda como culpa. Es el único idioma, con el holandés, donde se da esta polisemia cargada de consecuencias.

Todo esto produce resultados aparentemente contraintuitivos. Como un estudio sobre la riqueza en la eurozona publicado por el Banco Central Europeo (BCE) en 2013, en plena crisis de la deuda. Según ese informe, el alemán medio era entonces el europeo con menos activos, el más pobre del bloque, con 51.400 euros. Quedaba muy lejos de los ciudadanos de otros países a los que entonces se estaba rescatando, como España (182.700 euros), Italia (173.500 euros), Chipre (266.900 euros) y Grecia (101.900 euros). La clave estaba en los inmuebles. Porque en todas esas economías es costumbre adquirir una vivienda.

Las reticencias del alemán medio a comprarse una casa se evidencian también en los precios. Según el Property Index de Deloitte, una casa de 70 metros cuadrados en Alemania supone el salario bruto medio de cinco años. En Reino Unido esta cantidad asciende a 9,4 años y en la República checa, a 11,2 años.

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