La hipoteca inversa en Europa: en qué se parece y diferencia el modelo en España.

Fuente: Idealista.com

Por Fernanda Escardó Zaldo, abogado, Óptima Mayores

España es uno de los países de la Unión Europea con mayor número de consumidores potenciales de hipoteca inversa, por delante de Reino Unido y solo por detrás de Italia: tenemos más de 8 millones de personas mayores de 65 años con vivienda en propiedad, frente a 7,7 millones de británicos o a 1, 4 millones de suecos.

Además, y a pesar de ser estos dos últimos países los que cuentan con un mercado de hipoteca inversa más consolidado y estable, es España el que está a la vanguardia de Europa a nivel regulatorio, dentro de los países con un sistema jurídico codificado, como son Italia, Francia y Portugal. Más concretamente, nuestro país es el primero que dota a este producto financiero y social de marco jurídico específico y en consecuencia una seguridad jurídica tanto al producto, en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, como a su proceso de contratación, a través de la Orden EHA 2899/2011.

Pero España no sólo es pionera en la regulación, sino que es además el único país de la UE, que por la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, establece:

  1. Importantes ventajas ficales, como la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  2. La reducción de los aranceles registrales y de los honorarios notariales en la formalización de la operación.

Y ello es, por haber entendido acertadamente el legislador que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas generará beneficios tanto económicos como sociales, ya que viene a paliar uno de los principales problemas de nuestra sociedad actual como es la satisfacción del incremento de las necesidades de renta de nuestros mayores durante los últimos años de vida, posibilitándoles con este producto obtener ingresos adicionales de su ahorro invertido a lo largo de su vida en sus viviendas.

Y así, el legislador además de bonificar los costes de formalización de esta hipoteca, la diseña para que los mayores financien con su vivienda la última etapa de vida y la contraten siguiendo un proceso seguro, transparente y responsable, configurándola en la Disposición Adicional 1ª de la Ley 41/2007 como:

  • un préstamo o crédito hipotecario para personas mayores de 65 años, con vivienda habitual en propiedad
  • por el cual una entidad financiera pone a disposición del cliente unas cantidades
  • y en el que el cliente no tiene que devolver ni capital ni intereses hasta su fallecimiento
  • el cual debe ser comercializado por entidades financieras o aseguradoras supervisadas españolas o extranjeras autorizadas para operar en España
  • y que debe contratarse con la intervención de un asesor independiente, dentro del marco de transparencia establecido en la Orden EHA 2899/2011

Si bien en todos los países de la UE en los que se comercializa la hipoteca inversa (Reino Unido, Irlanda Suecia, Noruega, Francia, Italia, España y Polonia) la finalidad, el público objetivo y las características fundamentales del producto son muy similares, se observan unas diferencias palpables al comparar la hipoteca inversa regulada en España con el producto existente en los países de la UE con el mercado más desarrollado de hipotecas inversas.

Como se observa en la tabla inicial, España es el único país de la UE en donde, por ley, es obligatoria la intervención de un asesor independiente en la contratación, con la finalidad de que el usuario pueda beneficiarse de un asesoramiento experto, profesional e independiente que le garantice un proceso de contratación seguro, transparente y responsable. Además, somos el único país en donde, por ley, la formalización de una hipoteca inversa tiene ventajas fiscales y reducción de costes de contratación. Todas estas diferencias que se detallan en la tabla comparativa nos llevan a estas conclusiones:

  1. Sólo en España, junto a Italia y Francia, la contratación de una hipoteca inversa se formaliza ante notario.
  2. Sólo en España, junto a Italia y Francia está especialmente regulado por Ley el producto y su proceso de contratación.
  3. Sólo en España, junto a Italia y Francia, no surge la obligación de devolver el capital más intereses en caso de abandono de la vivienda, como ocurre en Reino Unido o en Suecia.
  4. Después de Reino Unido, España es, junto a Italia, donde más modalidades hay de recibir el capital: pago único o pago periódico, o mixto.

Por todo lo anterior, podemos decir que España, tanto por su gran mercado potencial como por su actual marco jurídico está destinada a ser el país europeo en el que mayor desarrollo tenga la hipoteca inversa en un futuro inmediato.

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