Fuente: PISOS.COM

6 claves de la moda de los áticos postizos

Una forma inteligente de aprovechar la edificabilidad vacante.

Cada vez son más las ciudades españolas que van incorporando áticos postizos a las cubiertas de las fincas ubicadas en sus centros históricos. Estos espacios, configurados mediante módulos prefabricados industrialmente, han generado una tendencia que no ha pasado desapercibida ante comunidades de propietarios, potenciales clientes y arquitectos emprendedores. El beneficio económico y la recuperación de inmuebles en considerable estado de deterioro son algunos aspectos que ayudan a entender esta moda urbanística. Pero, ¿cuáles son sus principales claves? ¿Por qué han salido a la luz ahora?
  1. Nueva vida para las fincas antiguas.- Dar una nueva vida a las fincas urbanas antiguas, rehabilitarlas de manera sostenible y construir áticos nuevos en sus renovadas cubiertas verdes. Son las premisas de la que parten las compañías que promueven la creación de soluciones industrializadas que después son colocadas en las azoteas de los edificios. Así lo confirma Oscar Artés, director de Operaciones de La Casa por el Tejado, cuyos áticos postizos son fruto “de la observación crítica de nuestras ciudades”, así como de una reflexión “sobre el modelo urbanístico más adecuado para desarrollarlas de forma sostenible”.En concreto, este arquitecto explica que durante el ‘boom’ inmobiliario se produjo en España un “enorme consumo de suelo”, motivo por el que “las parcelas de los centros urbanos están prácticamente agotadas”. Artés hace énfasis en que existe una “abundancia de inmuebles en emplazamientos privilegiados” con edificabilidad residual, cuyas cubiertas planas se encuentran infrautilizadas. Ello se debe, insiste, a que pertenecen a fincas antiguas que no alcanzan la misma altura de los edificios colindantes, lo que les hace generar vacíos antiestéticos entre medianeras. Espacios sin construir y sin habitar que estas empresas han sabido aprovechar también desde el punto de vista del mercado, haciéndose con un nicho que hasta hace pocos años no existía en nuestro país.
  1. Actividad legal.- Según Enrique Fernández, asesor de Arquitectura del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMAdrid), no hay normativa específica que regule la elevación de edificios. Sin embargo, recalca que la moda de los áticos postizos supone la colocación de un elemento sobre la cubierta de un edificio, “bien inmueble”, que a su juicio y de cara a la legalidad, “no implicaría aumento de volumen construido” en la finca y, por tanto, contaría con margen de maniobra suficiente para desarrollar la actividad. De la misma opinión se manifiesta Artés, quien insiste en que en España existe la figura del “derecho de vuelo”, que consiste en la posibilidad “real” de edificar sobre un inmueble.Este experto asevera, no obstante, que la construcción de una o dos plantas más en la cubierta de una finca “tendrá que estar de acuerdo con la escritura del edificio y el planeamiento urbanístico existente”. Es por ello que, para poder completar el edificio y cubrir la edificabilidad vacante, las empresas que gestionan la implantación de áticos postizos sobre cubiertas gestionan la compra del derecho de vuelo del inmueble. Este, por norma general, suele pertenecer a la comunidad de propietarios y para desprenderse de él los miembros que la componen han de llegar a un acuerdo unánime.
  1. Proceso de negociación.- Para aumentar la altura de un edificio, las empresas responsables del proyecto deben comenzar un proceso de negociación con los integrantes de la comunidad de vecinos de la finca. Al no existir un único propietario, asegura Vicente Buyo, arquitecto director de Modular Project, “se trata de una tarea un poco más compleja”, pero cuya respuesta tras el tanteo inicial suele resultar afirmativa. Un comportamiento, confirma, que se debe a las ventajas que devuelven este tipo de iniciativas a los propietarios, tanto desde el punto de vista económico como desde la perspectiva rehabilitadora de los edificios que ocupan. De hecho, reconoce que se trata de inmuebles con “deficiencias generalizadas”, que abarcan la fachada, los elementos comunes interiores o la falta de ascensor.Por su parte, desde La Casa por el Tejado señalan que su modus operandi consiste en identificar y hacer un inventario de las fincas que disponen de edificabilidad vacante. Una posibilidad que les ha llevado, actualmente, a contar con un parque 4.000 edificios, repartidos por varias ciudades de la geografía española, susceptibles de acoger sus áticos. Para ello, un equipo especializado en ventas se dedica a plantear la idea a las comunidades de propietarios, oferta en la que se incluye tanto la contraprestación económica que cada dueño recibe por su parte proporcional de la edificabilidad vacante, como las mejoras a realizar en la finca a nivel técnico y de mantenimiento. En este sentido, Artés reconoce que el boca a boca ha provocado que sean las propias comunidades de vecinos las que contactan directamente con ellos, “tanto directamente como a través de las redes sociales, y desde cualquier punto del país”, lo que ha modificado su procedimiento inicial y el uso de canales de comunicación convencionales.
  1. Ventajas para los propietarios.- Materializar la sobreelevación de un edificio es un proceso largo, ya que las empresas interesadas en llevar a cabo estas iniciativas deben ser los titulares del derecho de vuelo de la finca. Para ello, y tras el proceso de negociación antes comentado, los propietarios ceden su titularidad individual. Un desprendimiento que, no obstante, les genera dos tipos de ventajas. De un lado, explica Fernández, la contraprestación económica que reciben, “proporcional a su coeficiente de participación”. Un espacio, la terraza comunitaria, desde su punto de vista, “muchas veces no disfrutan”.De igual modo, desde CAFMadrid hacen hincapié en que con las obras que requieren los condicionamientos del inmueble, los propietarios a posteriori “disfrutan de un edificio renovado o rehabilitado sin ningún desembolso”. No obstante, este experto también defiende que existen inconvenientes, como “el cumplimiento de los requisitos técnicos, urbanísticos y de reparto que se deben cumplir”.
  1. La base está en los módulos.-Las particularidades de las fincas antiguas limitan la posible elevación de sus alturas. Entre ellas, el peso. De ahí que, para cubrir la edificabilidad vacante y no generar desperfectos en los inmuebles inferiores, los responsables de estas iniciativas optan por implantar módulos industrializados. Estos espacios “ligeros” y “de poco peso”, incide Buyo, se constituyen como construcciones que presentan “una gran adaptabilidad” de cara a las posibles incomodidades que puedan sufrir los vecinos así como a futuros errores en las nuevas construcciones. De hecho, se enorgullecen de que, hasta la fecha, “nunca” les ha hecho falta modificar ningún elemento comunitario para seguir con sus proyectos adelante.La rapidez de la ejecución y la calidad del sistema constructivo también se erigen como puntos fueres de las viviendas modulares. Así, Artés pone de manifiesto que se trata de módulos fabricados “completamente a medida”, en los que los elementos que configuran la vivienda, tales como ventanas, pavimentos, cocina o instalaciones, se instalan mientras son elaborados. Esta característica tiene como resultado que el proceso de construcción de la vivienda completa no se extienda más allá de ocho semanas, lo que a juicio de este arquitecto es el equivalente “al tiempo necesario para adecuar el terreno sobre el que se van a emplazar los módulos”. Finalmente, la colocación de los módulos se realiza sobre la cubierta del edificio en una jornada, utilizando para ello una grúa de gran tonelaje.
  1. Variabilidad de los proyectos y demanda.- La calidad y configuración de los materializados utilizados, su compromiso con la sostenibilidad y la adaptabilidad a diferentes funciones son algunas de las claves con las que se puede entender el creciente interés de la demanda por los áticos postizos. En esta línea, menos de dos años de andadura empresarial han servido para que La Casa por el Tejado haya finalizado ocho fincas y que en la actualidad cuente con cuatro proyectos en obra. Estos áticos prefabricados están desarrollados en Barcelona, pero durante el periodo 2017-2018 la empresa va a expandir su actividad, dado que cuenta con 17 licencias en trámite en Madrid, Pamplona, Zaragoza, San Sebastián y Bilbao.Por su parte, Alicante, Granada, Castellón, Algeciras, Barcelona, Madrid, Valencia, Pamplona, San Sebastián y Palma son los lugares en los que Modular Project ha levantado áticos postizos. Un total de 25 nuevas construcciones que van desde los 20 hasta los 600 metros cuadrados, “como la instalación de un nuevo piso en un en el centro de Alicante”, apunta Buyo. Estos nuevos espacios funcionan principalmente como viviendas “o ampliaciones de viviendas”, aunque “el uso como oficina sería igual de válido”, recalca este arquitecto. Una pluralidad de funciones que ha promovido la comercialización de estos módulos en las azoteas de las fincas antiguas. También que el perfil del cliente sea diverso, destacando los compradores jóvenes, “gente con mente abierta a las nuevas tecnologías y sistemas constructivos”, concluye Buyo.

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