Si tiene inmuebles alquilados aproveche todas las deducciones

Al cumplimentar su declaración del IRPF, recuerde computar todos los gastos que la ley le permite deducir, así como los límites y reglas aplicables en estos casos…

Gastos sin límite

Deducibles. Si tiene inmuebles alquilados, recuerde deducirse en su IRPF los gastos incurridos para obtener los ingresos.    Algunos de estos gastos pueden deducirse sin límite, incluso aunque supongan la existencia de rendimientos netos negativos. En concreto:

  • Tributos. El IBI, las tasas, las contribuciones especiales y cualquier otro tributo relacionado con el inmueble, salvo sanciones o recargos (los intereses de demora sí son deducibles).
  • Servicios. Los servicios (administración, portería, vigilancia…), los gastos de asesoría por el alquiler (formalización del contrato) o por litigios con el inquilino, o los seguros (por daños, responsabilidad civil, aseguramiento del cobro…).
  • Dudoso cobro. También puede deducir los alquileres no cobrados, siempre que a 31 de diciembre el inquilino esté en concurso de acreedores o hayan transcurrido más de seis meses desde el vencimiento impagado.    En todo caso, las rentas no cobradas deben haberse computado como ingreso (de forma que ese ingreso quedará anulado por el gasto).

Amortizaciones. También podrá deducir un 3% del mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral (excluyendo en ambos casos el valor del suelo).    Si ha realizado mejoras, dedúzcase también un 3% de éstas. Y si el alquiler incluye muebles o electrodomésticos, deduzca el 10% de su valor de adquisición, hasta que queden totalmente amortizados.

Gastos con límite

Intereses y reparaciones. Respecto a los gastos de conservación y los intereses satisfechos por préstamos solicitados para adquirir el inmueble, podrá deducirlos con ciertos límites:

  • Dichos gastos no pueden superar, para cada inmueble, los ingresos íntegros obtenidos.
  • Si se supera dicha cuantía, el exceso no se pierde: podrá compensarse con los alquileres de los cuatro años siguientes.

Operativa. Fíjese que el límite se refiere a los ingresos íntegros, antes de computar el resto de gastos .  Por tanto, compute primero estos gastos (hasta el límite indicado), y deduzca después el resto sin límite; si actúa al revés y computa primero los gastos sin límite, saldrá perjudicado. Vea un ejemplo del orden correcto, considerando unos ingresos íntegros de 8.000 euros, unos gastos de conservación e intereses de 9.000 y el resto de gastos por 5.000 euros más.

Concepto Euros
Ingresos     8.000€
Menos: Gastos con límite (1)   -8.000€
Subtotal             0€
Menos: Gastos sin límite   -5.000€
Total rendimientos capital inmobiliario  -5.000€

(1) Los 1.000 euros no deducidos se podrán computar en los cuatro años siguientes con el mismo límite.

Gastos Proporcionales

Parte del año. Por último, recuerde que todos estos gastos serán deducibles al 100% aun cuando el inmueble esté arrendado una parte del año, siempre que pueda demostrar que el resto del año ha estado ofrecido en alquiler y que usted no lo ha utilizado .  Aunque Hacienda considera que la deducción es proporcional al tiempo de alquiler, ya existen pronunciamientos de los tribunales que aceptan esa deducción total.

Compute los gastos en el orden correcto para optimizar la deducción. Si el inmueble sólo ha estado arrendado una parte del año pero el resto ha estado ofrecido en alquiler, defienda igualmente la deducción del 100% de los gastos.

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