Fuente: Idealista

La banca, ‘obligada’ a financiar más para la compra de una casa por los escasos ahorros de los españoles

Que las entidades financieras han abierto el grifo hipotecario es un hecho. Así lo refleja la estadística del Banco de España que apunta que a cierre de 2016 el porcentaje de financiación medio para la compra de una vivienda se situó en el 64,2%, una cifra que no se veía desde septiembre de 2004.

El nivel mínimo se registró en septiembre de 2009 al situarse en el 55,4%. Durante los años más duros de la crisis inmobiliaria el sector bancario se replegó en la concesión de hipotecas y redujo el porcentaje de financiación de la compra de una casa. Además, cogía el valor más bajo para financiar: o el valor de compra o el de tasación.

Sin embargo, en los dos últimos años la banca ha cambiado la tendencia y ante la necesidad de conceder hipotecas, ha aumentado el porcentaje de financiación del préstamo, entre otras estrategias puestas en marcha para captar clientes. El sector se enfrenta a una situación de caída del saldo vivo hipotecario: el saldo máximo se registró en diciembre de 2010, con 620.433 millones de euros. Es decir, la banca ya ha perdido 109.000 millones de saldos a los que cobrar intereses.

Y esta caída del saldo vivo hipotecario responde a dos factores principalmente: a la menor concesión de hipotecas nuevas en los años de la crisis y a que las que se prestaron en la época del boom comienzan a amortizarse más rápidamente. “El efecto es una caída de los ingresos por los intereses de las hipotecas, ya que se calculan sobre menos saldo total, y el nuevo volumen formalizado no está siendo capaz de compensar esa sangría”, señala Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.

Por eso, la banca está dando más financiación (Loan to value, en inglés) para facilitar la concesión de hipotecas. “Hoy en día no solo es necesario tener un trabajo estable, sino unos ahorros cercanos al 30% del precio de compra (un 20% hasta llegar al 100% más un 10-13% adicional para cubrir impuestos y gastos de formalización hipotecaria), y este último requisito muy pocos pueden cumplirlo”, señala Javier Lainez, responsable de operaciones de idealista/hipotecas.

De hecho, el experto asegura que los bancos piden justificar el origen de los ahorros porque no es lo mismo que procedan del mismo hipotecado que se trate de una ayuda o donación familiar. “La banca analiza la capacidad de ahorro del posible hipotecado”, añade.

Por eso, ante la dificultad por tener unos ahorros cercanos al 30% de la compra de la vivienda, la banca ha abierto la mano a dar el 80% o 90% del valor de tasación, un hecho que aún no se ha reflejado en las estadísticas oficiales. A cierre de 2016 del total de hipotecas concedidas, el 13,8% tenían un LTV, un nivel inferior al trimestre anterior, cuando estaba en el 13,9%.

¿Hipotecas por el 100%? Sí, pero para sus pisos

El eslogan de financiación al 100% es un gran reclamo, pero sólo para las viviendas que tienen las entidades financieras en cartera porque les compensa más quitarse lastre inmobiliario que asumir el riesgo de impago por parte del hipotecado.

No obstante, lo más común es evitar dar más del 80% de financiación básicamente por dos motivos, tal y como recuerda Juan Villén:

1) Porque en caso de impago por parte del hipotecado, el banco podría perder dinero debido a la posible pérdida de valor de la vivienda, el coste de venta de la misma y los potenciales gastos e impuestos a asumir, ya que la ley obliga al nuevo propietario a asumirlos incluso los de varios años anteriores si están pendientes de pago. “Todos estos gastos pueden suponer ese 20% que hay de diferencia entre el 80% y el 100% de financiación”.

2) El otro motivo es que el Banco de España, para disuadir a los bancos, lo que ha hecho es obligarles a provisionar más en caso de formalizar hipotecas de más del 80% del valor de tasación por considerarse de “alto riesgo”. Así se establece en la circular 4/2004 sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros, una circular que ha sido revisada posteriormente en varias ocasiones.

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