¿Lo puede traspasar ahora?

Usted es propietario de un local alquilado a una persona física con un contrato de renta antigua. Y aunque el arrendatario está cerca de la edad de jubilación, se ha enterado de que quiere traspasar el local. ¿Puede hacerlo?

El arrendatario es una persona física que tiene arrendado el local con un contrato anterior al 9 de mayo de 1985. Dado que está cerca de la edad de jubilación, usted pensaba que en breve podría finalizar el contrato y recuperar su local. No obstante, ahora se acaba de enterar de que su inquilino está intentando traspasar el local a un tercero. ¿tiene derecho a hacerlo?

Traspaso de local

Prórroga. Cómo recordará, el 1 de enero de 2015 finalizaron muchos alquileres de local de renta antigua en los que el arrendatario era una persona jurídica (SA o SL, por ejemplo). En cambio, si el arrendatario es una persona física tiene derecho a prorrogar el contrato hasta su muerte o su jubilación (e incluso existe la posibilidad de que su cónyuge se subrogue si continúa realizando la misma actividad).

Traspaso. Pues bien, se ha planteado la duda de si en estos alquileres el arrendatario aún puede traspasar el local:

  • La ley actual indica que, en caso de traspaso de estos contratos, el adquirente puede seguir en el local por un mínimo de 10 años a contar desde su realización o “por el número de años que queden desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 años a contar desde la aprobación de la ley”.
  • Por tanto, cabe entender que, al haber pasado 20 años desde dicha aprobación (desde el 24 de noviembre de 1994), el inquilino ya no puede traspasar el local. Pero otra interpretación posible es que el nuevo adquirente podrá disfrutar del local 10 años desde el traspaso aunque éste se produzca ahora.

Tribunales. Sepa que algunos tribunales están aplicando este último criterio: Es decir, que el inquilino puede traspasar el local aunque ya hayan pasado 20 años desde la aprobación de la ley. En ese caso, el nuevo adquirente puede seguir en el local 10 años más. Esta opción es interesante para algunos arrendatarios cercanos a la jubilación, ya que de esta manera traspasan el local antes de jubilarse y obtienen una cantidad por dicho traspaso.

¿Cómo actuar?

Contrato. Por tanto, teniendo en cuenta lo anterior, si subarrendatario traspasa el local:

  • Una opción es que acepte que el nuevo adquirente siga durante 10 años. En todo caso, el inquilino debe cumplir los requisitos que establece la ley en caso de traspaso (debe notificarle su decisión de traspasar, usted tiene un derecho de tanteo para quedarse el local y el traspaso debe formalizarse en escritura). Además, usted tiene derecho a cobrar un porcentaje del traspaso (el que se haya pactado; y a falta de pacto, el porcentaje varía según la fecha de construcción del local) y puede incrementar la renta un 15% (o el porcentaje pactado).
  • Otra opción es que se oponga al traspaso, sosteniendo la otra interpretación (que una vez pasados 20 años desde la aprobación de la ley ya no se puede traspasar).

Atención. No obstante, consulte con su asesor es caso específico pues el criterio mayoritario es que no es esta la interpretación correcta de la ley.

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