Se ha publicado en el BOE nº 134 la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en vigor desde el día 6 de junio de 2.013.

El objetivo fundamental es conseguir una mayor flexibilización del mercado del alquiler de viviendas para lograr la dinamización del mismo, introduciendo unas garantías y normas que logren atraer al mercado arrendaticio el mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso en manos de propietarios privados. Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la LAU’94 que supone la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales que resume a continuación Administraciones Corcho, Administrador de Fincas en Madrid:

  • El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes.
  • Las partes podrán pactar la sumisión del contrato a mediación o arbitraje para la resolución de cualquier controversia.
  • Las partes podrán señalar una dirección electrónica a efectos de notificaciones.
  • Se añade como arrendamiento excluido del ámbito de aplicación de la Ley las viviendas de uso turístico para quedar reguladas por la normativa sectorial o autonómica específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada.
  • Respecto a la duración del arrendamiento, se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria; y de tres a uno la prórroga tácita.
  • La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en supuestos de sentencia firma de divorcio o nulidad, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo.
  • La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
  • En caso de que el arrendamiento quede resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, sólo continuará el arrendamiento por la duración pactada si el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad.
  • Las partes podrán pactar de forma expresa que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.
  • Podrá acordarse libremente por las partes durante un plazo determinado, que la obligación de pago de la renta quede sustituida total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble.
  • La renta se podrá actualizar, con independencia de la duración del contrato, en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados.
  • Para que sea válida la renuncia por el arrendatario al derecho de adquisición preferente, será necesario que así se haga constar expresamente en el contrato, y que el arrendador comunique al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
  • Los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
  • Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organización y funcionamiento se regulará por Real Decreto.