fuente: Indicator.es

He alquilado una habitación

Uno de sus clientes alquiló una habitación de su vivienda durante unos meses. Ahora se va a cumplir el plazo, pero el inquilino se niega a dejar el piso alegando que tiene derecho a continuar hasta el plazo mínimo obligatorio de tres años…

Frecuente. Algunos propietarios alquilan una habitación de su vivienda para obtener unos ingresos adicionales, de manera que el inquilino tiene el uso exclusivo de esa habitación y el uso compartido de los espacios comunes (cocina, aseo…). Apunte. ¿Estos alquileres se consideran un arrendamiento de vivienda y se les aplica el plazo obligatorio de tres años que establece la LAU?

Arrendamiento de habitación…

Habitación. Pues bien, el criterio mayoritario y más reciente de los tribunales es que el alquiler de una habitación no es un arrendamiento de vivienda, ya que una sola habitación no es una “edificación habitable”. Apunte.  Así pues:

  • A estos alquileres no se les aplica el plazo obligatorio de tres años (ni la prórroga tácita legal de un año más), por lo que el alquiler tiene la duración que las partes hayan acordado.
  • Si no se ha pactado un plazo (porque, por ejemplo, es un alquiler verbal), su duración será la misma que la periodicidad con la que se haya acordado la renta (normalmente mensual).

Desahucio. Por tanto, cuando acabe el plazo pactado, su cliente podrá desalojar al inquilino sin que éste tenga derecho a continuar en la vivienda. Apunte.  Si se niega a hacerlo, podrá presentar una demanda de juicio verbal de desahucio (aunque no se trate de un arrendamiento de uso de vivienda, también es aplicable este procedimiento).

Compartida. No obstante, la situación sería diferente si su cliente, en lugar de alquilar una habitación con derecho a uso de los elementos comunes, hubiese alquilado en un mismo contrato toda la vivienda a varios inquilinos. ¡Atención!  En este caso sí existe un alquiler de uso de vivienda, por lo que los inquilinos podrían continuar hasta cumplir el plazo mínimo obligatorio de tres años…

Consejos para el arrendador

Contrato. Por todo ello, en los alquileres de habitaciones es aconsejable firmar un contrato que indique expresamente que se trata de un alquiler de habitación que se rige por el Código Civil y no por la LAU. Apunte.  Asimismo:

  • Indique la renta y los gastos que van a cargo del inquilino, así como la duración del alquiler. Apunte.  Y prohíba expresamente la cesión del contrato y el subarriendo de la habitación.
  • También es aconsejable establecer unas normas básicas de uso de las zonas comunes y de convivencia (por ejemplo, las horas de visitas).

Fiscalidad. Respecto a la fiscalidad de estos alquileres, tenga en cuenta:

  • Su cliente no debe repercutir IVA, pero sí deberá declarar en su IRPF las rentas percibidas, aplicando sobre dichos rendimientos una reducción del 60%. Apunte. Para cuantificar el rendimiento neto a declarar, podrá deducirse la parte proporcional de los gastos imputables al alquiler (IBI, comunidad, etc.).
  • La parte de la superficie de la vivienda que se alquila no tiene el carácter de vivienda habitual para el propietario. Apunte.  Por eso, si éste piensa vender la vivienda y lo hace antes de que transcurran tres años desde que dejó de alquilar habitaciones, no podrá disfrutar de los incentivos que se aplican en la venta de la vivienda habitual (como la exención por reinversión) por dicha parte del inmueble. Por tanto, es mejor que venda cuando ya hayan transcurrido los tres años desde el fin del alquiler.
El alquiler de una habitación no se considera un arrendamiento de uso de vivienda a efectos legales, por lo que el contrato tiene la duración que las partes hayan acordado, sin que sea de aplicación el plazo mínimo obligatorio de tres años.

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