Fuente:pisos.com

10 factores que hacen ganar rentabilidad a una vivienda en alquiler

El precio del alquiler subió en España, en los últimos tres años, un 25%, según un reciente informe de Analistas Financieros Internacionales (AFI). Este incremento, a juicio de otros expertos, seguirá reproduciéndose a lo largo de 2017. La movilidad laboral, sumada a la precariedad del empleo y los bajos salarios, además de la dificultad de acceso al crédito hipotecario para adquirir una vivienda, han motivado que cada vez sean más quienes se decantan por esta modalidad de residencia. ¿Cuáles son los factores que los propietarios deberían tener en cuenta para ganar más rentabilidad por sus viviendas en alquiler?

  1. Ubicación

La zona o el barrio en el que está situada una vivienda se configura como el elemento clave que hace subir o bajar el precio de su alquiler. En este sentido, Joaquín Mencía, CEO de Uniplaces en España, explica que un 40% del valor del alquiler “depende de la situación del mismo” y reconoce que las viviendas más céntricas “tienden a ser más caras” que las situadas en zonas “más alejadas”.

Dentro de un mismo barrio “pueden darse diferencias de precio”, ya que existen determinadas zonas “que gozan de mayor popularidad” entre la demanda, cuyo interés hace aumentar el valor de los arrendamientos que en ellas se registran. Igualmente, para Laura Sampedro Serrano, directora de Research y Valoraciones de Foro Consultores, los grandes centros de negocios “tienen siempre demanda”, por lo que desde su punto de vista el alquiler de las viviendas situadas en ellos puede verse incrementado, “puesto que los trabajos sufren rotaciones”.

  1. Orientación

La orientación y la amplitud de las vistas que distinguen a un inmueble residencial fomentan el interés de la demanda por él y, por tanto, también su precio. A juicio de Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, ambos indicadores “nos dicen cuántas horas de sol tendrá el inmueble”, así como “en qué partes de la casa se producirán”. Por su parte, Mencía sostiene que “los inquilinos valoran mucho los pisos exteriores”, hasta el punto de que “pisos similares en tamaño, distribución y situación tendrán distintos precios si uno es interior y otro exterior”. “Además se esto, se tiene en consideración cómo esté orientado, ya que influirá en lo frío o cálido que sea el inmueble”, subraya el CEO de Uniplaces España.

  1. Dimensiones

El tamaño de la vivienda también influye en el precio final que el propietario obtiene por su arrendamiento. En concreto, y según los cálculos de Uniplaces, aproximadamente el 30% del valor de un alquiler residencial depende directamente del espacio disponible con el que cuente la propiedad. Por norma general, desde esta compañía sostienen que “a más metros cuadrados, mayor será el precio del inmueble”.

Esta valoración es compartida por Luis Sánchez, director de gestión comercial de Servihabitat, quien recalca que, si bien en los últimos ejercicios, “las viviendas pequeñas para solteros o parejas sin hijos eran las que predominaban”, en la actualidad “se está apreciando un repunte en demanda de viviendas mayores”, con al menos tres dormitorios y a partir de los 90 metros cuadrados.

  1. Distribución

La organización interna de una vivienda es otro de los factores que los propietarios deben tener en cuenta a la hora de fijar su renta. En esta línea, Sampedro indica que las viviendas ubicadas en el centro de las ciudades, que por lo general son antiguas, “presentan distribuciones más complejas” que las viviendas de nueva construcción, por lo que resulta “más complicado alquilarlas” al precio establecido.

Por su parte, Bermúdez pone de manifiesto que en la actualidad “existe una elevada demanda de pisos amplios” y que las principales peticiones de los clientes a la hora de alquilar una vivienda pasan por “cocinas en buen estado, baños reformados y terrazas”. “A partir de aquí, y dependiendo de las pretensiones del futuro arrendatario, hay que trabajar para encontrar lo que es mejor para cada cliente”, asevera.

  1. Servicios adicionales

Contar con portero y tener ascensor son servicios externos a una vivienda, pero que pueden hacerle ganar valor si la intención de su propietario es alquilarla. En concreto, Mencía calcula que “los extras pueden incrementar el precio del alquiler en torno a un 5% o un 10%, puesto que todos estos servicios “tienen valor”. La opinión es compartida para el representante de Servihabitat, que pone como ejemplo la posibilidad de queun inmueble situado en el centro de una ciudad cuente con garaje.

En este sentido, Sánchez declara que “una vivienda en una zona céntrica con garaje incrementa no solo en cuanto a valoración, sino también en liquidez”, pues previamente ha aumentado el perfil de la demanda a la que poder dirigirse. Asimismo, defiende que en las áreas residenciales se produce un efecto similar si la vivienda “cuenta con zonas comunes con servicios como piscina, jardines o pádel”.

  1. Estado del inmueble

A la hora de obtener mejores resultados en el alquiler de una vivienda resulta fundamental tener presente en qué estado se encuentra el inmueble. De esta manera, según indica Sampedro, “todas aquellas viviendas que han sido reformadas y cuidadas” pueden presentar “mejores alquileres”, acortándose a su vez “su periodo de comercialización”. De ahí que recomiende a los propietarios “actualizar las cocinas y los baños”, además de “cuidar los detalles de suelos y paredes” y “dotar a las habitaciones de armarios útiles”.

Desde Servihabitat también definen la rehabilitación de los inmuebles como sinónimo de mayor renta obtenida en el alquiler, aunque agregan que las mejoras realizadas “siempre deben ser percibidas y apreciadas por los potenciales inquilinos”. “Existe un diferencial importante en la calidad y adecuación del producto en función de cada arrendatario, por lo que antes de hacer reformas conviene analizar caso por caso teniendo en cuenta la demanda”, matiza Sánchez.

  1. Decoración y aspecto

En el caso de los alquileres amueblados, indicadores como el aspecto físico de la vivienda o la decoración utilizada pueden engordar el precio final. Concretamente, Bermúdez sostiene que tanto la decoración como el mobiliario “pueden incrementar la renta de una vivienda”, pues son entendidos como elementos “que juegan un papel en el confort y calidad de vida del inquilino”. Asimismo, afirma que el aspecto del inmueble que se muestren a los posibles inquilinos “es clave” para que ambas partes “fijen sus condiciones”. De ahí que recomiende a los propietarios trabajar para conseguir “una buena primera impresión” que les ayude a cerrar el proceso de alquiler “cuanto antes” y “de la mejor manera posible”.

  1. Vecinos

Los vecinos son un elemento decisivo en la convivencia de una comunidad. Pero también pueden suponer un problema o impedimento a la hora de cerrar la operación de arrendamiento. En esta línea, desde donpiso hacen hincapié en que la existencia de un perfil de vecinos “que se salga de lo habitual negativamente” puede hacer perder valor a la vivienda susceptible de arrendamiento.

Por su parte, desde Foro Consultores también conciben a los vecinos como un “factor a tener en cuenta” a la hora de valorar un alquiler, ya que desde el punto de vista de Sampedro, “costará más retener al inquilino si existen problemas con los copropietarios”, lo que hace que el arrendador “necesite presentar un valor paralelo más atractivo”.

  1. Demanda generalizada

La existencia de una demanda generalizada se ha convertido en determinadas zonas de España en el elemento que más condiciona el precio de los alquileres. Este comportamiento es, para Bermúdez, “un problema” que explica que muchos gobiernos estén llevando a cabo políticas de construcción de vivienda pública, “en aras de deflacionar el mercado del alquiler a través de la subida de la oferta disponible”.

Por su parte, Sánchez enumera cuáles son las áreas en las que el mercado del alquiler presenta escasez de oferta. Las mismas son, a su juicio, Madrid y Barcelona y sus zonas de influencia, “donde el mercado de alquiler es muy líquido”; las zonas con fuerte componente vacacional, “como las islas Baleares”, y las capitales de provincia de más de 200.000 habitantes, “donde la demanda de alquiler sigue siendo alta también”.

  1. Actitud del propietario

Finalmente, también hay que tener en cuenta que la actitud del dueño de una vivienda y su interés por alquilarla lo más rápido posible pueden convertirse en un lastre y arruinar la operación. En este sentido, Mencía indica que es muy probable que los propietarios con prisa por alquilar “bajen el precio del alquiler”, y que si este factor no se reproduce los propietarios suelen preferir tener el piso vacío por un tiempo, “hasta que encuentren el inquilino adecuado”.

También achaca a las prisas la infravalorización de los inmuebles en alquiler el vicepresidente de donpiso, para el que este indicador “pueden hacer tomar decisiones basas en la urgencia por percibir ingresos” en lugar de centrarse “en los elementos clave de la negociación”. “Aconsejo que el dueño no tenga prisa en alquilar, sino tener claras sus pretensiones y ceñirse a ellas”, concluye.

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