FUENTE: PISOS.COM

7 cuestiones a tener en cuenta para dividir una vivienda sin problemas

Dividir una vivienda grande para hacer dos apartamentos más pequeños es una solución si queremos vender o alquilar uno para obtener unos ingresos extra.
Dividir una vivienda grande para hacer dos apartamentos más pequeños es una solución si queremos vender o alquilar uno para obtener unos ingresos extra. También es útil para crear una vivienda independiente para los hijos, ante la dificultad que tiene este grupo para acceder a la vivienda, o en los casos de divorcio para dividir la casa familiar para los dos cónyuges. Esta operación conlleva unos gastos importantes por la reforma para crear dos viviendas independientes y debe cumplir unos trámites, para no tener problemas legales.

1.- Pedir una autorización administrativa

Antes de plantearse la reforma, se debe comprobar la normativa estatal, en concreto, la Ley del Suelo, las normas de urbanismo de la comunidad autónoma y del ayuntamiento, y la Ley de Propiedad Horizontal. Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a estancias y tamaños, que debe cumplir una vivienda para ser habitada. Tanto la Ley del Suelo como la Ley de Propiedad Horizontal exigen una autorización administrativa para dividir la vivienda. Esta autorización es concedida por el órgano correspondiente del ayuntamiento o la comunidad autónoma donde está la vivienda. “Si es una finca independiente de un solo propietario bastará con obtener la autorización administrativa”, señala Sofía Solans, arquitecto y responsable técnico de Habitissimo.

 

2.- Permiso de la comunidad de vecinos

Cuando la vivienda está en un edificio, es necesario tener, además, el permiso de la comunidad para realizar la división. La Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo de las 3/5 de los propietarios, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación, para aprobar la división de la vivienda. “La última modificación de la LPH eliminó el requisito de la unanimidad. Actualmente, es necesario el voto de las 3/5 partes de la comunidad (Art. 10.3B)”, salvo que sea “a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas en cuyo caso tendrá carácter obligatorio (Arto. 10.1E)” explica Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

No obstante, si en los Estatutos de la Comunidad está ya recogida la posibilidad de segregar o dividir las viviendas no será necesario la aprobación de la Junta de propietarios. “La comunidad podrá oponerse solamente si la segregación no se ajusta a lo establecido en los Estatutos o normativas urbanísticas, o perjudica a algún vecino o a los elementos comunes del inmueble”, puntualiza Díez.

 

3.- Redistribución de las cuotas

La división de la vivienda supone una nueva estructura de los apartamentos resultantes que exige una redistribución de las cuotas a pagar en la comunidad. Generalmente, esta cuota se calcula en proporción a la superficie de la vivienda, por lo que, si esta cambia, habrá que modificarla. “El acuerdo por el que se autoriza esta modificación de la vivienda debe fijar también los nuevos porcentajes. Por lo general, en la propia solicitud el propietario hace una propuesta para que la comunidad la vote junto con la autorización”, según el presidente del CGCAF.

 

4.- Proyecto de obra y licencia de obra mayor

Un arquitecto debe realizar el proyecto de obra que contemple la normativa del Código Técnico de la Edificación, en cuanto a densidad de las viviendas y requisitos mínimos de habitabilidad. Las nuevas viviendas tienen que tener una entrada independiente, una superficie mínima y aislamiento térmico y acústico entre las viviendas.

La reforma que se realiza para crear dos viviendas independientes es una obra que exige licencia de obra mayor, “previamente se debe comprobar que es posible aumentar el número de viviendas por parcela”, puntualiza Laura Núñez, arquitecta y CEO de Plan Reforma. En cuanto al coste, depende de la envergadura de la obra, pero una inversión media para una reforma integral se sitúa en 600 euros el metros cuadrados y 350 euros el metro cuadrado en reformas básicas, según Habitissimo. Una vez terminada la obra se deberá tramitar la cédula de habitabilidad en el Ayuntamiento e inscribir los inmuebles en el Registro de la Propiedad.

 

5.- Escritura ante notario e inscripción en el Registro

La división de la vivienda debe hacerse obligatoriamente en escritura pública según el art. 50 del Reglamento Hipotecario y art. 3 de la Ley Hipotecaria, para acceder al Registro de la Propiedad. “Ha de inscribirse en el Registro para que las partes resultantes de la división cuenten cada una con hoja registral propia y gocen de los efectos registrales”, explica Luis F. Muñoz de Dios, notario de Villarejo de Salvanés (Madrid). “La escritura de división supone hecho imponible del Impuesto de actos jurídicos documentados”.

Sin la escritura pública no se pueden inscribir las nuevas viviendas en el Registro de la Propiedad, y si se vende o arrienda la propiedad tampoco se podrá inscribir, con lo que el nuevo propietario estará desprotegido. Además, si se compra la vivienda con financiación hipotecaria, “la hipoteca precisa para su inscripción de la previa inscripción de la propiedad de la finca a favor del hipotecante”, recuerda el notario.

 

6.- Diferentes formas de hacer la división

La división puede hacerse de forma diferente según se trate de una casa independiente o de un piso en un edificio. En un chalet, la división puede ser: horizontal, dejando cada piso como una vivienda diferente, o vertical, llamada división horizontal tumbada, en la que se divide la finca de arriba abajo creando dos chalets apareados. “Si la obra antigua ya está declarada en escritura pública e inscrita en el Registro, no es necesario pedir licencia de obra, ni licencia de parcelación para escriturar la división”, explica Muñoz de Dios. Sin embargo, hay que pedir licencia de primera ocupación para que cada vivienda pueda tener su propio suministro de luz, agua y gas. La división de un piso puede hacerse dividiendo el espacio en dos viviendas o por segregación, cuando solo se separa una parte del piso.

 

7.- Cómo dividir la vivienda para los hijos

Cuando la vivienda se divide para crear un espacio independiente para el hijo, hay que tener en cuenta la clase de derecho que el hijo tiene sobre la parte segregada para evitar problemas. “Si está por mera tolerancia (contrato de precario) o préstamo de uso (contrato de comodato) de sus padres, no es preciso hacer escrituras ni registrarlas, pero si paga un alquiler (contrato de arrendamiento), debería tener su derecho inscrito”, explica Muñoz de Dios. En el caso de adquirir la propiedad de la vivienda por compra, se puede hacer verbalmente o en documento privado, “aunque siempre interesa hacerlo en escritura pública”, aconseja el notario.

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