Fuente: pisos.com

10 preguntas que toda comunidad ha de hacerse sobre los administradores de fincas

Seis de cada diez españoles residen en bloques de viviendas, según los últimos datos de Eurostat, correspondientes a 2015. Este resultado refleja cómo la mayoría de los propietarios cohabita en comunidades de vecinos. Unos lugares en los que la convivencia no resulta siempre fácil. Así, son diversos los conflictos que surgen entre vecinos, tales como la morosidad, los ruidos, las reformas o el uso de las zonas comunes. A ellos se deben añadir los temas relativos a la gestión y seguridad jurídica de la finca, por lo que son numerosas las comunidades de propietarios que optan por contratar los servicios de un administrador.

  1. ¿Qué es realmente un administrador de fincas?

Los administradores de fincas son, según Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), los responsables de “gestionar” el patrimonio inmobiliario de las comunidades “en beneficio de sus clientes”, y “al amparo de las normas colegiales que garantizan la eficacia, independencia y responsabilidad” en el ejercicio de sus funciones. Por su parte, Juan Rodríguez Baeza, fundador de Comunidades.com, añade un punto de vista más práctico al respecto, pues sostiene que los administradores son “los auténticos expertos en propiedad horizontal” y, en el día a día, se constituyen como “los solucionadores de problemas” que surgen en el seno de las mismas.

  1. ¿Qué requisitos debe cumplir este profesional?

La gestión de fincas genera en España alrededor de 80.000 puestos de trabajo directos y mueve más de 2.000 millones euros al año, lo que convierte a la cantidad de dinero gestionada por el gremio en una cifra superior a los 35.000 millones de euros. Es por ello que sus responsables deben cumplir una serie de requisitos formativos y legales. En primer lugar, tal y como explica Amor Pelegrí, socia del despacho de abogados del mismo nombre, se trata de “expertos en la legislación aplicada a la gestión de fincas”, especialmente en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en derecho fiscal.

Además, según expone Rodríguez Baeza, todo administrador de fincas tiene que estar en posesión de uno de los determinados títulos universitarios exigidos por el Ministerio de Fomento o, como segunda opción, “aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas”. Esta formación es impartida actualmente en once universidades españolas mediante la creación de un título propio, que se desarrolla en tres años y cuenta con un mínimo de 180 créditos.

  1. ¿Qué beneficios aporta esta figura a la comunidad?

A juicio de Martínez Torres, el principal beneficio que para una comunidad de propietarios presenta contar con un administrador es “la tranquilidad de una buena gestión económica” de la misma. Este trabajo se traduce, desde su punto de vista, “en una mejor calidad de vida” de los propietarios de los inmuebles incluidos en la finca. Al respecto, el fundador de Comunidades.com va más allá y sostiene que, además de velar por el buen régimen de la finca, el administrador “asesora a la comunidad, controla los proveedores, coordina los siniestros, se ocupa de las relaciones laborales con los empleados, advierte sobre la morosidad y se esfuerza en mantener la convivencia entre los comuneros”. “Cuando actúa como secretario de la misma, que es casi siempre, convoca además las juntas, asiste a las mismas, redacta el acta y practica las notificaciones que procedan”, agrega.

  1. ¿Cuáles son sus responsabilidades?

El administrador, en el ejercicio de su actividad laboral, reconoce Pelegrí, ha de responder con sus propios actos y los de sus empleados y colaboradores, “por daños patrimoniales que se deriven del ejercicio de su actuación profesional”. Entre ellos, subraya esta letrada, se encuentran los errores, omisiones o negligencias. En paralelo, cita como ejemplo de delitos o faltas que esta figura puede cometer en el ejercicio de su actividad, ante lo que recomienda que los propietarios tengan en cuenta, la “apropiación indebida de fondos, la coacción al cortar un suministro, las amenazas contenidas en las actas, los delitos contra los trabajadores, la estafa a los proveedores, la gestión defectuosa, la insolvencia punible o la falsedad documental”.

  1. ¿Qué actividades quedan fuera de su alcance?

Los expertos consultados coinciden en transmitir a los propietarios que existen una serie de actividades que quedan fuera del alcance del administrador y que, por tanto, no les pueden exigir. Entre las mismas, manifiesta Rodríguez Baeza, destacan las responsabilidades exigibles al presidente de la comunidad, como representante legal de la misma, “por las decisiones que este adopte, omisiones en el desempeño del cargo o accidentes en la comunidad”. Al respecto, recuerda que entre estas actividades se incluyen “la realización de obras sin licencia y las inspecciones del edificio e instalaciones”. Otras responsabilidades que quedan excluidas de la labor profesional del administrador son exigir el pago a los propietarios morosos, hacer cumplir los acuerdos a los que estos lleguen, contratar un seguro sin acuerdo de la comunidad o resolver unilateralmente el contrato de mantenimiento del ascensor.

  1. ¿Qué garantías aporta a los propietarios?

Todo administrador de fincas debe ofrecer unas garantías a las personas que demandan sus servicios. Entre ellas, la presidenta de CAFMadrid hace hincapié en su formación “continua y actualizada”, mediante la realización de cursos y la asistencia a conferencias, charlas y ponencias. Además, destaca que estos profesionales cuentan con “información puntual y casi diaria” sobre los cambios normativos o técnicosque pueden afectar a su profesión “para garantizar el nivel de servicio y asesoramiento que merece el ciudadano”. De igual modo, subraya que los administradores de fincas aportan “control deontológico y profesional de sus actuaciones”, pudiendo denunciar cualquier actuación que vulnere el código ético del colectivo.

  1. ¿Cuáles son sus tarifas?

Los honorarios de un administración de fincas son fijados por estos profesionales, puesto que en la actualidad no existen tarifas mínimas ni recomendadas al respecto. En este sentido, desde Comunidades.com recalcan que estos servicios se determinan “en función de la carga de trabajo que suponen”. En esta línea, Rodríguez Baeza reconoce que “influye bastante” el número de propietarios y “los servicios comunes” con los que cuente la finca, puesto que la calefacción, la piscina y la portería suponen una mayor dedicación. Lo mismo pasa con la domiciliación o no de los recibos comunitarios, la morosidad y las obras que se realicen en dicho espacio. De igual modo, afirma que en las grandes ciudades “se cobra más”, puesto que las gestiones presenciales “se encarecen por los largos desplazamientos” y, también, porque los edificios “suelen tener más servicios y más copropietarios que en lugares de menor población”.

  1. ¿Cómo se formaliza la relación entre administrador y propietarios?

La materialización y formalización de la relación entre los propietarios de la comunidad y el administrador de la finca se suele llevar a cabo a través de la firma de un contrato, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal. Este documento, adelanta Pelegrí, es de duración renovable, “puesto que legalmente el nombramiento de administrador es por un año”. En lo que respecta a su rúbrica, esta se lleva a cabo en la Junta general ordinaria, agrega esta abogada. “En él se relacionan los servicios de administración incluidos y excluidos, se pactan los honorarios, su forma de pago, así como el procedimiento de actualización de los mismos”, matiza.

  1. ¿El administrador debe tener un seguro?

En España, los administradores de fincas disponen de un seguro de responsabilidad civil, tal y como confirma la presidenta de CAFMAdrid. Este seguro, que alcanza el millón de euros, está concertado a través de los distintos colegios a los que pertenecen los administradores y responde “ante posibles omisiones o negligencias en que este profesional pudiera incurrir durante su actividad”. Asimismo, Martínez Torres explica que, en determinados colegios, como es el caso de Madrid, los administradores cuentan además con la cobertura de un seguro de caución, “para el caso poco probable de desajustes o pérdidas en la gestión económica de sus profesionales”.

  1. ¿Qué pasos tiene que dar una comunidad para cambiar al administrador?

La sustitución del administrador de fincas se suele realizar durante el transcurso de la junta general ordinaria de la comunidad, que debe reunirse una vez al año. No obstante, como insiste Rodríguez Baeza, “la ley prevé la posibilidad de que cualquiera de los cargos pueda ser removido antes de expirar su mandato”, por acuerdo de una junta general extraordinaria. En este caso, la comunidad tendría que indemnizar al administrador por daños y perjuicios, con el comporte correspondiente a los meses que falten para cumplir su año de mandato, “salvo que el cese se deba a una causa justa y demostrable”, puntualiza este experto. “Tanto si se decide cambiar de administrador en una junta ordinaria como en una extraordinaria, el acuerdo debe adoptarse por la doble mayoría simple de propietarios asistentes”, concluye.

Sobre Administraciones Corcho:

Todos los administradores de Administraciones Corcho se encuentran en posesión de su certificado de colegiación vigente en el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Somos la primera Administración de Fincas en Madrid en conseguir la norma ISO 9901 en 2002.

Administraciones Corcho SL tiene suscrita y en vigor la correspondiente Póliza de Responsabilidad Civil Profesional con garantías ampliadas respecto a las coberturas habituales marcadas por ley.

Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Administraciones Corcho S.L. pone a su disposición sus servicios de administración, asesoramiento y gestión de todos los aspectos de la vida diaria de las comunidades de vecinos y la propiedad horizontal en Madrid y alrededores.