Fuente: pisos.com

Cómo actuar si tu comunidad es insolvente

La crisis ha influido notablemente en el pago de las cuotas comunitarias, por lo que son muchas las comunidades de propietarios que se encuentran en una situación de insolvencia económica. Esta falta de recursos para hacer frente a sus pagos se produce, fundamentalmente, como consecuencia de la morosidad ejercida por algunos de los vecinos. Sin embargo, también existe un gran número de viviendas que han pasado a ser propiedad de entidades financieras que tampoco hacen frente a sus obligaciones.

  1. Ante todo, ser previsor

Para evitar caer en una situación de insolvencia económica, cualquier comunidad de propietarios ha de ser previsora y llevar a cabo una buena gestión de su presupuesto. En este sentido, María Olvido Carretero, letrada del bufete Legal Gestión 21, asegura que las medidas preventivas son “fundamentales” para establecer “un mecanismo” que alerte de forma constante a determinados perfiles morosos, “principalmente aquellos que retrasan los pagos sistemáticamente” ante la inactividad o dificultad de accionar la reclamación por parte de la comunidad.

Según continúa esta abogada, tales medidas se canalizan en la expedición de un dispositivo de reclamación. El mismo debe ejecutarse “siempre a instancias de la comunidad de propietarios” y a través de su administrador, “desde el primer recibo vencido o impagado”. De igual modo, recomienda que no se deje transcurrir periodos de tiempo de inactividad legal “que puedan dificultar el éxito de la reclamación”, tanto a nivel judicial, como extrajudicial.

  1. Mantenimiento del fondo de garantía

Otra de las soluciones previas a la insolvencia económica de las comunidades de propietarios son los fondos de garantía y su mantenimiento. Esta figura, explica Patricia Briones, asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), queda regulada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), texto que establece que “en ningún caso” podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.

El fondo de reserva es una figura de obligado cumplimiento cuya inexistencia puede generar problemas a toda comunidad de propietarios, llegando a ser sancionada. En concreto, esta figura tiene como objeto, recalca Ricardo Nogales, abogado de Legálitas, “atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca”. En paralelo a ello, y para garantizar los pagos, este letrado señala que, “con cargo al fondo de reserva”, la comunidad puede suscribir “un contrato de seguro” que cubra los daños causados en la finca, además de “concluir un contrato de mantenimiento” del inmueble y sus instalaciones generales.

  1. Actuaciones contra los propietarios morosos

La Ley de Propiedad Horizontal pone a disposición de las comunidades de propietarios algunos instrumentos para hacer frente a los impagos de los gastos de comunidad por parte de los propietarios del inmueble. Entre los mismos, destacan desde Legálitas, son preferentes “los créditos a favor de la comunidad” derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales. De igual modo, Nogales sostiene que los compradores responden con el propio inmueble de los gatos adeudados “hasta el límite de los que resulten imputables” a la parte vencida de la anualidad “en la que tenga lugar la adquisición” y a los tres años naturales anteriores.

De no tomar estas consideraciones, el impago de los morosos afectará al resto de copropietarios de la comunidad. En este sentido, Ignasi Vives, abogado de Sanahuja & Miranda, explica que “teóricamente” los impagos no tienen que afectar a los demás dueños “en forma de aumento de cuotas”, aunque reconoce que “es evidente que si la morosidad aumenta y los gastos se mantienen” los comuneros deberán afrontar tales subidas, normalmente en forma de derrama extraordinaria.

  1. Reclamación de las cuotas pendientes

Para evitar que los impagos se acumulen, Vives recomienda que una vez detectada la morosidad de algún propietario, “se inicie una reclamación extrajudicial” y, en caso de que esta no tenga éxito, que los afectados inicien acciones judiciales. Por su parte Briones asegura que la Ley de Propiedad Horizontal regula un procedimiento específico para la reclamación de las cuotas a los propietarios morosos, el procedimiento monitorio.

Para materializarlo, el primer paso que se ha de dar, adelantan desde Legálitas, es convocar una junta de propietarios “al efecto de aprobar la liquidación de la deuda”, reunión se producirá un acuerdo en el que se aprueba la liquidación de la deuda. Asimismo, es necesario que quien actúe como secretario “certifique el acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda” y que la interposición del procedimiento monitorio se lleve a cabo en el juzgado correspondiente. En el caso de que el deudor se oponga, Nogales anuncia que la comunidad de vecinos “podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes”.

  1. La morosidad de bancos y cajas de ahorro

La morosidad de bancos y cajas de ahorros con comunidades de propietarios supone el 25% del total de los impagos que las estas registran, según Legal Gestión 21. Dicha deuda se produce como consecuencia del “sistemático retraso y el abuso de derecho” que, desde el punto de vista de este bufete de abogados, las entidades financieras llevan a cabo, pues estas atienden a los pagos “solo cuando es necesario para la transmisión del inmueble a terceros” o son objeto de un procedimiento monitorio “por reclamación de pago por parte de las comunidades de propietarios”.

En este sentido, Carretero recuerda que las comunidades afectadas “pueden llevar a los bancos y sociedades inmobiliarias morosas a los tribunales”. En concreto, desde este bufete explican que las reclamaciones de menos de 2.000 euros pueden presentarse sin abogado ni procurador, lo que desde su punto de vista supone “un ahorro importante a la hora de tomar la decisión de demandar”. A su vez, subrayan que desde marzo de 2015, las comunidades de propietarios están exentas de pagar tasas judiciales, por lo que anima a estas entidades a dar el paso en el caso de que se encuentren en una situación de insolvencia económica debido a la morosidad de bancos y cajas de ahorro.

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