¿Es mejor alquilar a estudiantes o a turistas?

Fuente: pisos.com

El estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica trajeron consigo un aumento de la población en régimen de alquiler. Aunque la cifra se aleja todavía bastante a los datos que se registran en países como Alemania o Dinamarca, donde según Eurostat los inquilinos representan el 52,% y el 63%, respectivamente; en España dos de cada diez personas viven ya en condición de inquilinos. Sin embargo, este auge no ha de asociarse inexorablemente al alquiler de larga estancia o convencional. Por el contrario, son cada vez más los propietarios que optan por arrendar sus viviendas a colectivos diversos, como los estudiantes o los turistas. ¿A cuál de estos resulta más conveniente alquilar un inmueble?

Pros y contras del alquiler turístico

  1. Mayor rentabilidad

Hoy en día, el alquiler turístico en España presenta unas rentabilidades muy atractivas para los propietarios. No obstante, Carlos Ruiz, gerente comercial de Arrenta, matiza que para calcular adecuadamente este indicador hay que tener en cuenta el tiempo medio que el inmueble está alquilado, pues el resultado final depende del número de días totales en los que se materialice el arrendamiento. En concreto, explica que en los supuestos en los que la vivienda se alquile más de la mitad del mes, esta “puede alcanzar un 15% de rentabilidad, dependiendo de la zona en la que se ubique”.

A tenor de los cálculos ofrecidos por este experto, la rentabilidad de una vivienda en alquiler desciende significativamente si el alquiler se lleva a cabo dos semanas o menos al mes. Así, desde esta organización reconocen que bajo estos parámetros el alquiler turístico “no es tan rentable”, ya que los propietarios del inmueble obtienen por él en torno a un 6%. Esta cifra se sitúa pareja a los beneficios que se obtienen por el alquiler de habitaciones a estudiantes. Así, desde Arrenta subrayan que, “al no haber tanta oferta, el encarecimiento del precio del alquiler ha impulsado la rentabilidad de este segmento por encima del 5% de media, llegando al 8% en determinados casos”.

  1. Sencillez de contratación

El alquiler turístico también supone una ventaja frente al alquiler a estudiantes en lo relativo a su contratación, especialmente en los casos en los que se lleva a cabo a través de Internet, que son mayoría. En este sentido, Ruiz señala que lo “normal” es que en este tipo de arrendamientos “no se firme ningún contrato”, ya que el alquiler se gestiona a través de plataformas online y se materializa con “pocos clics”. De la misma manera, matiza que el pago de las estancias también se efectúa a través de las mismas plataformas y se hace “anticipadamente”, lo que supone un cobro por anticipado para los propietarios y, por tanto, una ventaja.

Por el contrario, este experto adelanta que la redacción y firma del contrato de arrendamiento de vivienda habitual sí se lleva a cabo en los casos de alquileres a estudiantes, quedando estos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En dichos documentos se pactan todas las cláusulas y circunstancias del alquiler, con el objetivo, declara, “de tener las máximas garantías”. Es por ello que desde esta organización instan a desarrollar una “profesionalización máxima del sector”, a través de la cual “todos los alquileres deban hacerse con la intermediación de profesionales inmobiliarios”.

  1. Menor nivel de exigencia

El tiempo de permanencia en la vivienda condiciona que, en el caso del alquiler turístico, los inquilinos resulten poco exigentes con las condiciones e instalaciones que ofrece el inmueble. En esta línea, desde Arrenta hacen hincapié en que son los estudiantes los que solicitan “más mejoras, arreglos y cambios a los propietarios”. Una opinión parecida es la que mantiene Mariano Kostelec, cofundador y CEO de Uniplaces.es España.

En concreto, desde esta compañía matizan que el nivel de exigencia “depende del estudiante”. Así, Kostelec mantiene que la mayor parte de los estudiantes nacionales o de intercambio de los que tienen constancia “no suelen poner pegas al estado de la casa o de la habitación” que alquilan. No obstante, reconoce que sí existe un segmento de estudiantes, “con un alto poder adquisitivo”, que tienen un nivel de exigencia elevado, por lo que los propietarios han de tener en cuenta esta condición a la hora de materializar sus arrendamientos.

  1. Problemas con vecinos

Las incidencias en el entorno de la vivienda de alquiler, ya sea con los vecinos de la finca en la que se ubique el inmueble destinado al arrendamiento turístico, ya sea entre los locales comerciales y establecimientos de la zona, se registran con frecuencia en determinados puntos de la geografía española, aunque los casos más sonados son los de Palma de Mallorca y, sobre todo, Barcelona. Estas problemáticas, según el parecer de Ruiz, “suelen ser de cualquier tipo”, aunque en un número importante de los casos tienen que ver con el exceso de ruido dentro de la comunidad de propietarios o los comportamientos poco cívicos de los inquilinos en el espacio público próximo a la vivienda alquilada.

Aunque una parte notable de estas incidencias no pueden ser subsanadas con anterioridad al arrendamiento, desde Arrenta hacen hincapié en la importancia que supone frenar las consecuencias de una mala experiencia de alquiler turístico a través de la contratación de un seguro de hogar para la vivienda de alquiler. De la misma forma, agregan que resulta capital “contar con la experiencia de un profesional que pueda solucionar cualquier conflicto entre las partes” y que sea capaz de ejercer de mediador.

Pros y contras del alquiler a estudiantes

  1. Libertad para el propietario

España se erige, desde hace años, como uno de los principales destinos de estudiantes Erasmus. A esta movilidad por motivos formativos hay que añadir los movimientos que internamente se producen entre los universitarios españoles, ya sea a través de becas de corta duración o porque deciden trasladar su residencia para cursar unos determinados estudios durante varios años a una localidad ajena a la de su procedencia. Ambas tendencias han motivado que el alquiler para estudiantes se convierta en una modalidad de arrendamiento con muchas ventajas para los propietarios.

Una de las principales, para Niels van Deuren, fundador y CEO de HousingAnywhere, tiene que ver con la “libertad” que esta otorga a los dueños del inmueble, pues “con ella ya no tienen que estar pendientes de buscar inquilinos”, tal y como sucede en las estancias a corto plazo que representan los alquileres turísticos. Esta ventaja se traduce en una mayor flexibilidad para los dueños. En concreto, desde esta compañía aseguran que los estudiantes “prefieren alojarse en pisos compartidos”, por lo que si el propietario tiene una vivienda con más de un dormitorio, la opción de alquiler individualmente cada habitación le genera un mayor margen de actuación “para ajustar los precios del alquiler”.

  1. Tendencia a cuidar la vivienda

El tiempo de permanencia en la vivienda determina, a su vez, que sean los estudiantes los que tiendan a cuidarlo más, ya que, como sostiene Ruiz, estos sienten el inmueble “como si fuese suyo”. Esta valoración es compartido por Van Deuren, quien asegura, en relación a los Erasmus, que “el mito” que circula alrededor de este colectivo, en tanto estudiantes “que solo están en el extranjero para salir de fiesta” ha pasado a la historia. Por el contrario, defiende que estos jóvenes “son inquilinos confiables, ya que rara vez tienen la oportunidad de encontrar un nuevo alojamiento o regresar a sus hogares hasta que han completado los estudios”.

Asimismo, Van Deuren reconoce que el alquiler a estudiantes, cuando estos proceden del extranjero, conlleva algunos choques culturales inevitables. Es el caso del idioma y la barrera simbólica que se establece entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, y según los datos publicados por la Comisión Europea con motivo del 30 aniversario del programa Erasmus, son cada vez más los estudiantes que estudian para aprender el idioma del país al que se mudan, lo que facilita su integración con la nueva cultura. Así, en la actualidad 9 de cada 10 participantes han mejorado su nivel de idiomas antes de iniciar su estancia en el extranjero. De igual modo, el 80% ha llegado a conocer mejor otras culturas y el 85% ha profundizado la asimilación de valores europeístas.

  1. Ahorro en suministros

El alquiler a estudiantes conlleva una serie de formalismos que no se producen en los arrendamientos de pisos turísticos. Uno de los más visibles es, según Kostelec, la firma del contrato que rige el alquiler. Este experto adelanta que los contratos que se materializan con los estudiantes pueden ser de tres tipos y que estos dependen “de si son estudiantes nacionales, internacionales o de intercambio”. Los primeros se caracterizan por firmar contratos largos, de entre uno y cuatro años. Por su parte, los estudiantes internacionales firman contratos de entre 9 y 12 meses y, los intercambios, de entre 4 y 6 meses.

Esta regularidad en los arrendamientos supone un beneficio adicional para los dueños de las viviendas alquiladas. Y es que en estos casos les corresponde a los inquilinos el pago de los consumos y suministros, tanto gas, como electricidad, agua o conexión. Un ahorro que desde distintas organizaciones de consumidores se ha calculado en varios miles de euros. Los mismos han de agregarse a la rentabilidad media que se obtiene por el arrendamiento de dichos inmuebles.

  1. Miedo al impago

A pesar de que el alquiler a estudiantes está en auge, existe un cierto temor por parte de los propietarios a desarrollar este tipo de contratos por temor a que se produzcan impagos de las rentas acordadas. Para evitar esta posibilidad, las plataformas de alquiler suelen actuar garantizando el cobro de la primera mensualidad antes de la entrega de las llaves. Asimismo, tal y como confirman desde Uniplaces.es y HousingAnywhere, se recomienda a los propietarios fijar el pago de una fianza, que suele ser de un mes de alquiler. También se puede negociar, como medida de garantía de cobro, el establecimiento por parte del dueño de otro mes adicional de depósito, para cubrir los posibles desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda.

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