¡Incumple constantemente las normas internas!
En la comunidad de propietarios que usted administra, un vecino incumple sistemáticamente las normas internas (no respeta los horarios, las normas de convivencia…) y el resto de los vecinos le pide una solución. ¿Qué se puede hacer?
Situación. En esta comunidad el conserje se encarga de tirar las basuras. Para ello, hay un horario para dejarlas en la escalera de incendios, sin obstaculizar el paso. Pero este vecino las deja cuando quiere, incluso los días en los que no hay servicio de recogida de basuras. ¿Puede hacer algo contra él? Vea cómo actuar.
Normas de funcionamiento interno
Reglamento. Los reglamentos internos regulan normas básicas sobre el funcionamiento de la comunidad (horarios de recogida de basuras, de uso de zonas comunes…). Aunque no exista tal reglamento, los propietarios también pueden aprobar por mayoría simple un horario determinado para estas cuestiones.
Obligatorio. Estas normas son obligatorias para todos los ocupantes del inmueble, sean propietarios o no. Así, puede exigirse su cumplimiento a los arrendatarios permanentes, de temporada, de alquiler vacacional o incluso a las quienes ocuparan la vivienda de forma ilegal.
Incumplimiento de estas normas
Constante. Cuando el incumplimiento es reiterado, pueden darse situaciones tensas o incluso peligrosas. Las bolsas de basura en espacios comunes pueden ser molestas (mal olor, obstaculización de la zona) y provocar una caída.
Cómo actuar. Por tanto, a la comunidad de propietarios le conviene actuar para evitar males mayores. Actúe del siguiente modo:
Requiera al propietario incumplidor para que cese en su conducta incívica, instándole a que cumpla con los horarios establecidos por la comunidad. Puede hacerlo usted como administrador o bien el presidente.
Indique en el requerimiento que, de no ser atendido, la comunidad se reserva todas las acciones legales para obligarle a cumplir.
Asegúrese de que queda constancia del requerimiento efectuado. Para ello, hágale firmar recepción de la carta o remita burofax con acuse de recibo y certificado de contenido.
Si persiste en su actitud
Acción judicial. Si el vecino hace caso omiso del requerimiento, la comunidad de propietarios podrá acordar en junta (por mayoría simple) que se ejercite una acción de cesación contra él. Con esta acción se puede lograr que el juez condene a este vecino a cumplir con las normas de régimen interno, solicitarle una indemnización por daños y perjuicios e incluso privarle del derecho de uso del edificio por un plazo de hasta tres años.
Ejecución. Si, aun así, el vecino sigue incumpliendo, el siguiente paso será solicitar la ejecución de la sentencia. En este punto la comunidad podrá solicitar al juez:
Que requiera al vecino para que deje de depositar basuras fuera del horario.
Que le imponga una multa por cada día que transcurra sin cumplir con esta obligación.
Que se fije una indemnización por daños y perjuicios, pudiendo reclamar una cantidad por daños morales o en la salud de los vecinos.
Que se le advierta que, de no cumplir, podría incurrir en un delito de desobediencia que puede llegar a comportar pena de prisión.
Y, como última medida, instar su desalojo del inmueble.
El reglamento interno de la comunidad de propietarios es de obligado cumplimiento para cualquier ocupante, tanto si es propietario como si no. Si un vecino incumple reiteradamente, se puede instar una acción judicial de cesación.
