Obras de eficiencia energética: ¿habrá acuerdo?
La comunidad que usted administra se plantea instalar placas solares para alimentar el suministro del ascensor y la luz de la escalera, y pretende financiar las obras con ayudas públicas. Pero la aprobación del acuerdo puede ser un reto. Vea por qué.
Del acuerdo a la ayuda
Requisitos. Recuerde que, de entrada, la comunidad adelanta el dinero, concediéndose las ayudas una vez hecha la obra. Y, para poder acceder a ellas, la ley establece:
- Que la obra suponga una mejora en la eficiencia energética acreditable mediante el certificado energético del edificio. Es necesario, por tanto, disponer de un nuevo certificado al finalizar la obra, lo que implica un coste, pero es subvencionable.
- Que la aprobación del acuerdo requiere el voto favorable de la mayoría simple de propietarios que representen la mayoría de las cuotas. Y, en segunda convocatoria, de la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad de las cuotas presentes.
- Que todos los propietarios estarán obligados a costear la obra, aunque voten en contra, si el coste no supera 12 mensualidades de cuotas ordinarias para el propietario disidente, descontadas las ayudas y subvenciones. Antes eran nueve, pero se han ampliado.
El problema es que este tope legal de 12 mensualidades puede variar considerablemente de una comunidad a otra. Además, en la junta aún no se sabrá el importe de las subvenciones (que dependerán de la Administración tras la valoración de la obra realizada) y será imposible determinar si el coste final superará o no dicho tope legal.
Un acuerdo difícil
Según el caso. Las posibilidades de que el coste supere el tope legal variarán según la comunidad. Por ejemplo, en una finca de 25 vecinos con ascensor y conserje, las cuotas pueden quintuplicar las de una finca similar, pero sin servicio de portería y con sistema de limpieza por turnos. Aunque el coste de la obra sea el mismo en ambas fincas, el cálculo de las 12 mensualidades dependerá de los servicios y suministros de la finca y su presupuesto anual.
En contra. Por todo ello, algunos propietarios pueden optar por la “vía fácil” y votar en contra del acuerdo. De este modo, cuando se determine el valor final a pagar:
- Si supera las 12 mensualidades, no se les podrá obligar a pagar la derrama. En cambio, se beneficiarán de la obra, pues seguirán utilizando el ascensor y la luz de la escalera
- Si no las supera, sí deberán pagar, aunque hayan votado en contra. Sin embargo, con este voto contrario pueden conseguir que ni siquiera se llegue a aprobar el acuerdo.
Argumentos para el acuerdo
Documentación. Facilite a los vecinos un dossier con información técnica, jurídica y económica para que lo puedan estudiar antes de la junta y formular preguntas durante ésta. Ayudaría mucho incluir una estimación comparativa de lo que se gastaría en los próximos años con o sin las placas para que todos vean el beneficio común.
Acuerdo. Planificando bien la junta con información y aclaraciones sobre el proyecto, será más fácil lograr la mayoría. En muchas comunidades la falta de información hace que no se logren acuerdos y, por tanto, no mejore la eficiencia energética en beneficio de todos.
El acuerdo requerirá mayoría de propietarios y cuotas, y será obligatorio pagar la derrama, aunque se vote en contra si el coste no supera 12 mensualidades. Informe de los beneficios a largo plazo para lograr el mayor consenso.
