¿Qué hacer cuando la comunidad ha sido demandada?
La comunidad de propietarios que preside ha sido demandada y usted ya puede anticipar que no le dará tiempo a convocar una junta, alcanzar un acuerdo para contestar la demanda y contratar a un abogado. ¿Qué puede hacer?
Representación. En una comunidad de propietarios, el presidente ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él. Sin embargo, esto no significa que pueda realizar cualquier actuación, pues el órgano soberano es la comunidad, y el presidente sólo la representa. Por ello, para interponer una demanda, es necesario hacer un acuerdo de junta que autorice al presidente a iniciar acciones judiciales en un determinado asunto. No obstante, ¿se requiere también previo acuerdo para contestar una demanda interpuesta contra la comunidad de propietarios?
Contestación a la demanda
- La defensa no sea inocua y arbitraria. Es decir, que la actuación del presidente efectivamente defienda a la comunidad con fundamento legal suficiente.
- La defensa sea razonable y congruente con los acuerdos alcanzados. Es decir, que respete la voluntad de la comunidad si ésta ha sido previamente manifestada.
Ejemplo. La comunidad es demandada por un propietario por la realización de unas obras que en su momento se acordaron válidamente por considerarse necesarias. Ahora este propietario alega que el resultado de las obras le perjudica, y reclama que se reponga la finca a su estado original. Pues bien, el presidente podría contestar a la demanda defendiendo la validez de los acuerdos y la necesidad de las obras, pues así actuaría de forma razonable y congruente con los acuerdos alcanzados. Además, esta línea de defensa resultaría efectiva y no arbitraria, puesto que va acorde con la voluntad de la comunidad y no con el criterio único del presidente.
Urgencia. La razón por la que se considera que el presidente puede actuar sin acuerdo de junta previo, cumpliendo con los requisitos indicados, es que, al recibir la demanda, empieza a contar el plazo para contestar. Si, además de tener que contactar con un abogado, estudiar el caso, reunir pruebas, etc., tuviera que convocar una junta y obtener el consentimiento, esto acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa. Por esta razón el tribunal pone el acento en los requisitos de que la defensa no sea inocua y arbitraria, sino razonable y congruente.
Ratifique posteriormente
Convalidación. No obstante, lo anterior, es muy aconsejable la ratificación posterior de esa oposición a la demanda. Aunque los tribunales permiten la contestación a la demanda sin acompañar un acuerdo de junta, le conviene evitar que en el futuro alguien pueda discutirle que su defensa no cumplía los requisitos necesarios.
Junta. Por tanto, si al recibir la demanda prevé que no le dará tiempo de recabar la autorización de la comunidad, contéstela a tiempo y, acto seguido, convoque una junta extraordinaria urgente para informar de la situación y ratificar la contestación a la demanda. Haga constar expresamente que la junta convalida su actuación, y asegúrese de que el acuerdo se acepta en primera convocatoria por mayoría del total de los propietarios que, a su vez, represente la mayoría de las cuotas de participación (en segunda convocatoria bastará la mayoría de los asistentes si ésta representa más de la mitad de las cuotas presentes).
El presidente puede, sin acuerdo previo de la junta, contestar una demanda interpuesta contra la comunidad siempre que cumpla unos requisitos. En cualquier caso, es importante ratificar en una junta posterior la contestación formulada por el presidente.
