¿Qué gastos comunes deben computarse en una Comunidad?
En la comunidad que usted administra se ha acordado contratar a un vigilante nocturno con algunos votos en contra. Ahora usted debe calcular si los vecinos disidentes deben pagar o no por este servicio. ¿Cómo se calcula?
La ley no lo deja claro
Servicios. La ley se limita a decir que las comunidades de propietarios pueden acordar, por mayoría de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas, efectuar mejoras, servicios o instalaciones que no sean necesarios para la conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad del edificio. Y añade que, cuando la cuota de instalación del nuevo servicio exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios disidentes no estarán obligados a pagar. Pero… ¿qué se entiende por mensualidades ordinarias de gastos comunes?
Dudas. Aunque parezca un simple cálculo aritmético, genera serias dudas. Por ejemplo, si en la comunidad hay un ascensor cuyos gastos no pagan los locales porque no lo usan, ¿siguen siendo gastos comunes o se descuentan? Hasta ahora, ni la ley ni los tribunales se habían pronunciado al respecto, pero en un caso reciente se ha dictado una sentencia pionera que da argumentos para contabilizar las distintas partidas de los gastos de las comunidades. Vea cuáles son y las serias dudas que plantea esta cuestión.
Aclarando algunos conceptos
Elementos comunes de uso privativo. Sería el caso, por ejemplo, de las terrazas o patios interiores a los que sólo se accede a través de un piso y a los que se atribuye el uso exclusivo a su propietario. Se hace la siguiente distinción:
- Los gastos de conservación y mantenimiento de dichos elementos comunes van a cargo únicamente de los propietarios que los usan, de modo que no entrarían dentro del concepto de gastos comunes a efectos de realizar este cálculo.
- En cambio, los gastos por reformas debido a causas estructurales o defectos de construcción van a cargo de la comunidad. No obstante, al tratarse de derramas puntuales constituirían gastos extraordinarios y, por tanto, tampoco se computarían a efectos de este cálculo.
Elementos comunes de uso no general. Sería el caso, por ejemplo, del ascensor que no utilizan los bajos del edificio y por el que no pagan –haciéndolo únicamente los propietarios de viviendas–, o de otros elementos o servicios que únicamente disfruten y paguen algunos propietarios. Los cinco jueces del tribunal tienen opiniones distintas sobre estos gastos:
- Tres de ellos consideran que, cuando haya partidas por servicios que no utilizan todos los vecinos ni pagan todos, deben excluirse del cómputo total a efectos del cálculo. Y así ha quedado sentenciado por ser mayoría.
- En cambio, los otros dos entienden que, aunque no los paguen todos los vecinos, siguen siendo gastos comunes que deberían incluirse en el cálculo. Un argumento también muy lógico que podrían apoyar otros tribunales en el futuro
Conclusión
Su caso. Vea cómo debería hacer el cálculo con un sencillo ejemplo. Supongamos que, en su comunidad, compuesta de cinco viviendas y dos locales, actualmente pagan:
- Luz, seguro de la comunidad y una derrama extraordinaria por la fachada que liquidan todos.
- Y, además, el servicio de portería, que pagan sólo los pisos.
Cálculo. Pues bien, según la sentencia, debería tomar como base los conceptos de luz y seguro. Si el coste del nuevo servicio supera tres mensualidades de estos conceptos, los disidentes no estarán obligados a pagar.
Según la única sentencia dictada al respecto, los gastos ordinarios que deben computarse a estos efectos son los gastos comunes que pagan todos los propietarios, excluyéndose aquéllos por elementos o servicios utilizados y sufragados sólo por algunos.
