¿Quién responde de las filtraciones en un piso arrendado?
Usted es propietario de un piso arrendado y se ha producido una fuga de agua. En consecuencia, el vecino perjudicado le pide una indemnización a usted como propietario. ¿Es usted el responsable? ¿O lo es su inquilino?
Obligaciones en un arrendamiento
Arrendatario. En los arrendamientos de vivienda, el inquilino está obligado a realizar las pequeñas reparaciones que sean debidas a un uso normal de la vivienda (por ejemplo, el cambio de bombillas fundidas, la rotura de grifos y persianas, etc.). En este sentido:
- Las pequeñas reparaciones son aquellas que vienen provocadas por el desgaste natural de la vivienda por el transcurso del tiempo.
- En cambio, los gastos por reformas debido a causas estructurales o defectos de construcción van a cargo de la comunidad. No obstante, al tratarse de derramas puntuales constituirían gastos extraordinarios y, por tanto, tampoco se computarían a efectos de este cálculo.
Arrendador. Por su parte, el arrendador debe realizar las obras de conservación de la vivienda (reparación del techo, saneamiento de la red de desagüe, daños por humedades, etc.). Tienen esta consideración las obras que la finca precise para su conservación en las condiciones mínimas de habitabilidad que requiere una vivienda.
Filtración en una vivienda arrendada
Fuga de agua. Si se produce una filtración de agua, lo primero que hay que hacer es determinar el origen y la causa de la fuga. A tal efecto, es conveniente contratar a un perito (que puede ser el del seguro) para determinar el origen de la filtración (dónde se produce la fuga de agua) y la causa (por qué motivo se produce):
- Si la filtración está relacionada con una pequeña reparación (por ejemplo, no haber cambiado un grifo que estaba en mal estado), el arrendatario debe responder de los daños y perjuicios.
- En cambio, si la fuga es causada por la no realización de las obras de conservación de la vivienda (por ejemplo, porque revienta una tubería antigua), el responsable de los daños y perjuicios provocados por la filtración será el propietario.
Obligación de notificar
Conocimiento. Con independencia de lo anterior, si el arrendatario tiene conocimiento de la necesidad de realizar obras de conservación sobre la vivienda, está obligado a ponerlo en conocimiento del propietario. Si no lo comunica en el plazo más breve posible, será responsable de los daños y perjuicios causados. Piense que no se puede exigir al propietario de una vivienda arrendada una supervisión constante de su estado, por lo que la ley atribuye al arrendatario este deber de comunicación.
Exención de responsabilidad
Origen. Por tanto, si el origen de la fuga está en las tuberías internas cuyo deber de conservación recae en el propietario, será éste quien responderá de los daños causados. No obstante, quedará exonerado si prueba que el inquilino tenía conocimiento del problema y no le avisó (por ejemplo, probando que había manchas de humedad antiguas y a la vista). En ese caso, responderá el arrendatario.
Desconocimiento. Aunque no es lo habitual, en ocasiones se ha exonerado al propietario cuando no ha podido probarse el origen de la filtración (o, más en concreto, cuando no ha podido probarse que la causa de la filtración fuera la no realización de las tareas de conservación que le corresponden). En estos casos se puede hacer responsable al cabeza de familia (persona que habita una vivienda) por las cosas que se arrojen o caigan de una vivienda, incluso si es agua, derivándose la responsabilidad al inquilino.
El inquilino responderá por los daños causados si, conociendo la necesidad de hacer reparaciones, no lo comunicó al propietario. También puede responder si no puede acreditarse que hubo falta de mantenimiento por parte del propietario.
