¿Qué quórum se necesita para prohibir el alquiler turístico?
La comunidad de propietarios que usted administra tiene el deseo de evitar el arrendamiento de viviendas a turistas. Sin embargo, es importante destacar que existe una diferencia entre el alquiler vacacional y el alquiler turístico, y esto afecta el quórum necesario para acordar su prohibición.
¿Qué se entiende por alquiler turístico?
El término "alquiler turístico" se refiere a la actividad descrita por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como el alquiler temporal de una vivienda amueblada y equipada, lista para ser utilizada de inmediato. Para que se considere como tal, deben cumplirse ciertas condiciones, entre las cuales se encuentran la cesión temporal de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística
- Realizar la comercialización o publicidad a través de canales de oferta turística o cualquier otro medio de comunicación o promoción.
- Se lleve a cabo con el propósito de generar beneficios (es decir, a cambio de una remuneración económica).
- Se encuentra bajo una regulación específica que proviene de la normativa turística del sector.
Es importante destacar que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que se necesita una mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas para prohibir ciertas actividades. Sin embargo, cuando se trata de actividades relacionadas con el alquiler vacacional, que no cumplen con esta definición, se aplican regulaciones y requisitos diferentes. Estas actividades, que tienen como finalidad alquilar temporalmente una vivienda durante las vacaciones, se consideran como "mero alquiler vacacional". Por lo tanto, tanto su regulación como el quórum necesario para prohibirlas son distintos a los establecidos para otras actividades.
Qué es el alquiler vacacional
Por el contrario, un alquiler se considerará exclusivamente vacacional si carece de alguna de las características distintivas que definen un alquiler turístico. Por ejemplo, esto puede suceder si la vivienda no está completamente equipada para su uso inmediato, es decir, si carece de elementos básicos como sábanas, toallas, y utensilios de cocina. Además, también se considerará vacacional si la propiedad no se promociona a través de ningún medio de difusión, tales como Internet, periódicos, carteles, etc. ni se comercializa a través de una agencia especializada. Por último, otro factor que determina esta clasificación es la ausencia de un propósito lucrativo; en otras palabras, si la vivienda se ofrece de forma gratuita. En estos casos, la vivienda no cumple con las características esenciales de un alquiler turístico, siendo catalogada como un alquiler exclusivamente vacacional.
En el ámbito del alquiler vacacional, se aplica por defecto la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece un marco legal uniforme para todo el territorio nacional. En contraste, el alquiler turístico está sujeto a la regulación específica de cada comunidad autónoma, lo que implica una diversidad normativa dependiendo de la región. Por consiguiente:
- En diversas localidades, la actividad de arrendamiento turístico se encuentra sujeta a regulaciones específicas, las cuales varían en cuanto a la obtención de licencias, los criterios para la habilitación de las propiedades, la limitación temporal de las estadías, entre otros aspectos.
- Además, es importante destacar que la prohibición del alquiler vacacional no puede ser impuesta sin el consentimiento unánime de todos los propietarios involucrados, ya que esta medida conlleva una modificación estatutaria que afecta los derechos y responsabilidades de cada parte interesada.
Implicaciones de la distinta regulación
Inicialmente, conforme a la legislación vigente, se estipula que la fianza requerida para un alquiler de temporada vacacional debería ascender a dos mensualidades. Sin embargo, resulta poco práctico imponer una garantía de tal magnitud para contratos de corta duración. En este sentido, las diferentes comunidades autónomas han establecido criterios alternativos. Por ejemplo, en Cataluña, en contratos de arrendamiento de temporada con una duración inferior a un año, la fianza se determina de manera proporcional al plazo de arrendamiento, tomando como referencia dos mensualidades. Asimismo, la cuantía de la fianza en alquileres turísticos será determinada por la legislación autonómica correspondiente.
El régimen concerniente a las reparaciones y obras exhibirá notables disparidades en su implementación, cuyo discernimiento se fundamentará en la tipología precisa del contrato de arrendamiento convenido entre las partes intervinientes.
- El alquiler vacacional se regirá por las disposiciones estipuladas en el contrato correspondiente, y en ausencia de estas, por lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Las reparaciones que incidan en la habitabilidad de la propiedad serán responsabilidad del arrendador (por ejemplo, en caso de deterioro en el baño o la cocina), mientras que las reparaciones menores derivadas del uso cotidiano (como el cambio de una bombilla) serán responsabilidad del arrendatario.
- El alquiler de alojamiento turístico implica la necesidad fundamental de que la vivienda se encuentre completamente equipada y lista para su uso inmediato. Por consiguiente, corresponde al arrendador llevar a cabo todas las obras y reparaciones necesarias para garantizar este estado, a excepción de los daños ocasionados por el arrendatario, lo cual es entendible y lógico.
Conclusión
En resumen, el alquiler turístico, según lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), está sujeto a una regulación particular dentro del sector. Para su prohibición, se requiere el consentimiento de al menos el 60% de los propietarios, además de las respectivas cuotas correspondientes. Esta disposición refleja la necesidad de un consenso mayoritario para tomar decisiones que afecten significativamente la dinámica y el uso de los espacios en comunidades o edificaciones sujetas a este tipo de arrendamiento.
Por otro lado, el alquiler vacacional, aunque también regido por la LAU, se basa en los términos pactados en el contrato entre las partes involucradas. Para prohibir este tipo de alquiler, se requiere la unanimidad de los propietarios, lo cual implica un acuerdo completo y unánime entre todas las partes interesadas en la gestión y regulación de la propiedad.
Estas disposiciones destacan la importancia de establecer mecanismos claros y consensuados para regular tanto el alquiler turístico como el vacacional, considerando el impacto que pueden tener en la convivencia y el uso de los espacios compartidos dentro de una comunidad de propietarios.
