La responsabilidad del Presidente de la Comunidad de propietarios vendrá condicionada por una actuación culpable o negligente en el ejercicio de su función que cause unos perjuicios a la propia comunidad o a los propietarios que la componen.
El Presidente es uno de los órganos de gobierno de la Comunidad de propietarios, junto con la Junta de propietarios, vicepresidentes (en el caso de que los hubiere según los estatutos), el Secretario y el Administrador.
El Presidente será quien ostente legalmente la representación de la Comunidad, tanto en juicio como fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. (Esta función viene recogida en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
» Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra». Ello significa que si no cumpliese con las funciones del cargo para el que ha sido designado se podrá declarar la responsabilidad del Presidente de la Comunidad. «
La responsabilidad del Presidente de la Comunidad viene siendo considerada una responsabilidad contractual del artículo 1.101 del Código Civil: » Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y lo que de cualquier modo contravinieran al tenor de aquellas. «
La mayor parte de los procedimientos judiciales donde se ha discutido la responsabilidad del Presidente de la Comunidad vienen dados por una extralimitación en la ejecución de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios. Si el Presidente se ha limitado a ejecutar directamente el acuerdo y se produce un daño a tercero, no cabria la responsabilidad del Presidente sino de la propia Comunidad.
Sólo se le exigiría cuando se exceda de los acuerdos. Como ejemplo nos sirve la Sentencia de la AP Zamora 13 septiembre 2012 donde se condenó al Presidente de la Comunidad por haber contratado un nuevo seguro del edificio sin respetar el acuerdo de la Comunidad que había decidido un estudio de otras propuestas.
«De lo expuesto se desprende que don Jesús , excediéndose de las facultades ostentadas como Presidente de la Comunidad, y excediéndose del mandado recibido, ejecutó actos que impidieron a los demandantes el ejercicio de su derecho al uso de la piscina comunitaria, así como al uso del ascensor por parte de los operarios que ejecutaban una obra en la vivienda de los actores.
Por todo ello, excediéndose el Presidente de las funciones que ostenta en virtud del art. 13 L.P.H., en relación con su art. 14 que atribuye facultades residuales a la Junta de Propietarios, y traspasando los límites del mandato conferido en los términos del art. 1725 Código Civil, asume responsabilidad personal por los hechos descritos.»
«En suma el Presidente es responsable de la firma del contrato ( art. 13 de la LPH ), extralimitándose del acuerdo de la junta, sin que pueda suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias, con ello se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente que no le permite decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad (sentencias de 10 de octubre de 2011 y 27 de marzo de 2012).
En cuanto a la petición de los daños y perjuicios por la responsabilidad del Presidente de la Comunidad hay que indicar que esta solicitud implica que deban ser acreditados por aquel que los interesa.
Si alguno de los vecinos quiere exigir responsabilidad al Presidente porque considere que se le ha producido daños a la Comunidad, lo primero que tendrá que hacer es solicitar la convocatoria de la Junta de propietarios para que una vez discutido el asunto se adopte el acuerdo de emprender acciones judiciales para exigir dicha responsabilidad. Los vecinos no podrán ejercer acciones individuales contra el Presidente, sólo cabe que las ejerza la Junta de propietarios. La única excepción a lo anterior, es que la acción se ejecute por el vecino afectado si la Junta de propietarios no acuerda iniciar las acciones pertinentes.
En cuanto a la prescripción de la acción de responsabilidad del Presidente de la Comunidad de propietarios, considero que es la de CINCO AÑOS general de las obligaciones personales que se deduce de la aplicación del artículo 1964 del Código Civil.