Cambios en la reclamación de impagados
En los próximos meses es posible que aumenten los casos de morosidad en las comunidades de propietarios. Vea cómo hacer frente a ellos con la nueva regulación que acaba de ser aprobada.
Medidas disuasorias
Penalización. A partir de ahora, la comunidad puede adoptar dos medidas especiales para combatir la morosidad. Estas medidas, que no podrán tener carácter retroactivo ni resultar abusivas o desproporcionadas, son las siguientes:
- Se podrán establecer, como recargo a los morosos, intereses superiores al interés legal del dinero. Esto ya lo permiten los tribunales (aceptando recargos en torno al 10%-20%) con acuerdo por mayoría simple, pero ahora lo dice la ley. Además, ésta aclara que se devengarán intereses desde que deba efectuarse el pago por el deudor.
- También será posible acordar la privación temporal del uso de servicios o instalaciones comunes. Eso sí: estas medidas no podrán afectar a la habitabilidad (por ejemplo, no se podrá privar al moroso de usar el ascensor, pero sí las zonas recreativas).
Acuerdo. La ley no especifica las mayorías necesarias para adoptar tales medidas, si bien indica que éstas podrán incluirse en los estatutos. Respecto a la prohibición de uso de elementos comunes, se abren dos interpretaciones:
- Que sea suficiente la mayoría de los propietarios y cuotas. Esta interpretación se basaría en que no se prevé específicamente una mayoría concreta y facilitaría la adopción del acuerdo, pero si el propietario afectado lo impugnara, la comunidad quedaría expuesta al criterio del juez en este punto.
- Que se requiera unanimidad, por implicar un uso distinto de los elementos comunes y, por tanto, una modificación de los estatutos. Esto dificultaría la adopción del acuerdo, pero no lo haría imposible –pues el propietario moroso no tiene derecho de voto ni se computa su cuota–. En todo caso, la inclusión en los estatutos de esta medida –algo muy recomendable– la haría efectiva frente a futuros propietarios.
Reclamación de deudas
Monitorio. Si decide reclamar una deuda mediante el procedimiento monitorio específico para las comunidades de propietarios, debe tener en cuenta los siguientes cambios:
- Reclamación judicial. La Junta puede acordar que la reclamación la interponga el secretario si se trata de un administrador de fincas profesional. Eso sí, sólo en la fase de monitorio; si el deudor se opone, se requerirá abogado y procurador para continuar el procedimiento judicial.
- Certificado de deuda. Es necesario que incluya el importe de la deuda y su desglose. Además, si el secretario es un administrador de fincas profesional, podrá emitirlo él mismo sin el visto bueno del presidente, siempre que no vaya a intervenir en la reclamación judicial.
- Conceptos reclamados. Se amplían las posibilidades de reclamación a las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda al moroso, y a los gastos de reclamación, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador. Si la comunidad decide reclamar con abogado y procurador, aunque no sea necesaria su intervención, el deudor deberá pagar los gastos de dichos profesionales si hubiera condena en costas.
Extrajudicial. Recuerde que la reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva, así como cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir a ellos, también puede ser objeto de mediación o arbitraje. Aunque esta posibilidad ya existía, ahora la ley lo dice expresamente.
La Junta puede acordar un interés superior al legal y prohibir al moroso el uso de zonas comunes (sin que esta medida afecte a la habitabilidad). Si se reclama mediante monitorio, podrá interponerlo el secretario si es administrador profesional.
