¿Puede un local abrir una ventana en la fachada comunitaria?
En la comunidad que usted administra, el título constitutivo autoriza a los locales a realizar las obras necesarias para ponerlos en marcha, aunque lo hace de forma genérica. En base a ello, ¿puede el nuevo propietario abrir ventanas en la fachada?
Obras. La ley permite al propietario de cada piso o local modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios cuando no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura o configuración exteriores. Además, cualquier alteración de elementos comunes debe haber sido aprobada unánimemente por los propietarios. Pero esto ha sido matizado por los tribunales, que consideran que la ley debe interpretarse de modo más flexible cuando se trata de locales comerciales.
Para facilitar la actividad comercial...
Objetivo. Los tribunales pretenden evitar que la aplicación rigurosa de la ley impida a los titulares y arrendatarios de locales explotar su empresa de forma adecuada. Así, tratándose de locales comerciales, los tribunales entienden que la posibilidad de realización de obras, incluso en elementos comunes, debe ser más amplia:
- Porque la finalidad comercial de estos locales comporta la necesidad de tener una configuración exterior concreta (para ser visibles y accesibles al público).
- Y porque dicha modificación debe considerarse implícita en su finalidad comercial. Las obras de adecuación deben poder extenderse a los elementos comunes si resulta imprescindible.
Autorización genérica. Por ello, el título constitutivo suele permitir a los titulares de los locales efectuar obras que afectan a algunos elementos comunes y sin necesidad de autorización de la Junta. Es frecuente establecer una autorización genérica que ofrece la posibilidad de hacer lo siguiente:
- Obras de segregación, agrupación, división o unión con otros departamentos.
- Obras necesarias para el uso comercial al que va a destinarse el local, para que pueda adecuarse a distintas actividades comerciales. Eso sí, deben tenerse en cuenta las necesidades específicas del negocio; por ejemplo, no es lo mismo una cafetería o un supermercado (donde la visibilidad exterior es importante) que una oficina bancaria (donde la adecuación de elementos comunes puede restringirse, por ejemplo, a autorizar la apertura de un hueco para instalar un cajero automático).
Límite de la autorización genérica
Seguridad. Para los tribunales, el único límite a estas cláusulas es que las obras no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o configuración exterior en sentido amplio y que no perjudiquen los derechos de otro propietario. Se perjudicarían los derechos de otro propietario, por ejemplo, si la ventana estuviera dispuesta de forma que le quitara intimidad.
Conclusión. Por tanto, en este caso debe entenderse que, de ser necesarias para la explotación del local, y siempre que sea seguro para el edificio y no perjudique a otros propietarios, el propietario podrá abrir ventanas en la fachada.
¿Y si no hay autorización genérica?
Acuerdo. Si no existe esta autorización genérica, será necesaria la autorización de la Junta de Propietarios por unanimidad. Y aquí nuevamente los tribunales son proclives a facilitar la actividad comercial, máxime si el local está a pie de calle. Por ello, suelen considerar abusivo el voto negativo injustificado que imposibilita la mayoría.
Necesario. La clave aquí estaría en acreditar la necesidad de tales modificaciones para la puesta en marcha y el normal funcionamiento del negocio. Y probar además que éstas son precisas para la adecuación a la actividad.
La autorización genérica para hacer obras se interpreta de forma más flexible, por lo que se podrán abrir ventanas en la fachada del local siempre que ello no afecte a la seguridad y estructura del edificio ni perjudique los derechos de otros propietarios.
