¿Qué mayoría es necesaria para cambio de portero a conserje?
Por cuestiones económicas, en su comunidad de propietarios se están planteando la posibilidad de cambiar el portero por un conserje o incluso por un servicio de limpieza. ¿Existen algunas diferencias en cuanto a estos servicios? ¿Qué mayoría es necesaria para el cambio?
Relación con la comunidad
Funciones. Los porteros y conserjes desempeñan las mismas tareas tales como la atención, la preservación y la limpieza de la comunidad y sus servicios comunitarios, así como la tarea de vigilancia. Las diferencias principales son:
- Mientras que el conserje tiene su propia vivienda fuera de la comunidad, el portero debe disponer de una vivienda –propiedad de la comunidad– dentro de la finca durante todo el tiempo en el que desempeñe su cargo.
- El conserje percibe el 100% de su salario en metálico. En cambio, el portero percibe una parte en metálico (sueldo) y otra parte en especie (derecho de uso de la vivienda); estas percepciones suelen distribuirse en un 85% en metálico y un 15% en especie.
Trabajador. La relación entre el conserje o portero y la comunidad es laboral, por lo que será necesario estar de acuerdo con la normativa en esta materia. Si la comunidad opta por suprimir el servicio, se producirá un despido objetivo que implicará una indemnización de 20 días de salario por año laboral.
Documentos de interés...
Comunicación extinción del contrato al conserje o portero de la comunidad
Cambio de portero a conserje
Ahorro económico. La sustitución del portero por un conserje implica la posibilidad de aprovechar los recursos de la comunidad, ya que esta podrá disponer de la vivienda que el portero usaba para venderla o alquilarla. Sin embargo, tenga en cuenta:
- Si mantienen al mismo empleado, pero como conserje, el hecho de que pierda la vivienda que antes utilizaba como portero supondrá una modificación sustancial de las condiciones laborales. Por consiguiente, se procede a negociar con él los recientes incrementos salariales con el fin de compensarle.
- Si se contrata a una persona distinta, quien ocupaba anteriormente el cargo de portero, podría presentar una reclamación por despido improcedente, lo cual implicaría una indemnización mayor, dado que no se ha suprimido el servicio.
Acuerdo. Dado que el cambio de portero a conserje no implica una modificación de las funciones ni tampoco una alteración del servicio prestado a la comunidad, sería suficiente una mayoría sencilla para su aprobación. Aunque en algunas comunidades autónomas, tales –como Cataluña–, se requiere una mayoría de 4/5 partes si el servicio de conserjería estaba reconocido en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.
De conserje o portero a limpiador
Tareas. El limpiador solo tiene como objetivo limpiar las zonas comunes de la comunidad; en ningún caso debe llevar a cabo tareas de vigilancia, cuidado y conservación de los servicios comunes. Por esta razón, el cambio de conserje a limpiador sí supone una sustancial modificación en las funciones del trabajador y una supresión del servicio de conserjería en la comunidad.
Mayoría necesaria. Como el impacto del cambio es sustancial, en este caso –se suprime la conserjería como servicio común–, para la aprobación del acuerdo sería necesaria una mayoría de 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de propiedad. La misma mayoría de 3/5 partes sería precisa si la comunidad de propietarios no contase con servicio de conserjería o portería y quisiera instaurarlo.
El cambio de conserjería a portería (o viceversa) no supone una modificación del servicio y basta mayoría simple para aprobarlo, mientras que establecer o suprimir tales servicios exige una mayoría de 3/5 partes.
