Qué obras estan permitidas en los estatutos de la comunidad
El propietario de un local de un edificio que usted administra lo ha dividido en dos mitades, para lo cual ha abierto una nueva puerta y varias ventanas sin consultar a la comunidad, alegando que los estatutos lo permiten. ¿Tiene razón?
Sin consentimiento. Se ha admitido actualmente que, cuando los estatutos permitan expresamente llevar a cabo operaciones de división, segregación o agregación de locales comerciales –con las obras correspondientes y el consecuente cambio de coeficiente–, esto se haga sin necesidad de autorización de la junta de propietarios. En efecto, desde hace algunos años, estas cláusulas son frecuentes en los edificios de reciente construcción.
Previsto en los estatutos
Ejemplo. Estas cláusulas suelen tener más o menos la siguiente redacción: “Los locales comerciales situados en la planta baja y las terrazas cuyo derecho de uso exclusivo corresponde a estos locales, así como las entreplantas comerciales, podrán, sin autorización de la comunidad de propietarios, abrir nuevos huecos y puertas o modificar y cerrar los actuales huecos situados en todas sus fachadas, incluso las recayentes a la calle, pudiendo modificarlas y decorarlas libremente”. Ahora bien, para que se conceda validez a la actuación a partir de dicha cláusula, deben darse unos requisitos mínimos:
- Que los pisos o locales resultantes sean susceptibles de aprovechamiento independiente.
- Que la actuación no altere la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exterior ni perjudique a otros propietarios.
- Que como consecuencia de la actuación no se alteren elementos comunes, salvo las excepciones que se indican más adelante.
Junta. Así, cuando conste una de estas cláusulas, el papel de la junta de propietarios consistirá en:
- Comprobar que se reúnen los anteriores requisitos. Y si no se cumplen, podrá acudir al juzgado para reclamar que se restituyan las cosas a su estado original.
- Controlar que los nuevos locales afectados por la reforma cumplen con la cuota establecida del local original. Apunte. Si, por ejemplo, el local tiene atribuido un 12% de cuota, la división de los locales resultantes no podría dar nunca una suma distinta a 12%.
Alcance de las obras permitidas
Elementos comunes. En ocasiones, la cláusula estatutaria que permite la agrupación, división o segregación de locales no especifica las obras concretas a realizar ni habla de la posibilidad de alterar elementos comunes. Pues bien, los tribunales suelen conceder a los propietarios de los locales un amplio margen de actuación para que puedan dotarlos de lo necesario para ejercer su actividad, dentro de los límites antes indicados y siempre que se respete lo establecido al efecto por las ordenanzas municipales.
Límites. Habrá que sopesar las circunstancias particulares de cada caso y ponderar el alcance de la alteración de elementos comunes que se pretenda hacer. No se puede valorar igual cuando afecta a una fachada interna o de un patio interior que a una fachada exterior del edificio; además, debe atenderse a su carácter necesario o no:
- Si la obra es indispensable para el desarrollo de la actividad podrá efectuarse, pero si puede evitarse sin impedir el desarrollo de la actividad (como la colocación de un cartel luminoso que pueda molestar u ocupar en exceso elementos comunes), la comunidad podría vetarla.
- En cambio, los tribunales suelen permitir la apertura de las puertas o ventanas necesarias para el acceso al local, así como la instalación de carteles publicitarios (dentro de lo establecido en las ordenanzas municipales).
Es posible la segregación, división o agregación de pisos o locales sin necesidad de la aprobación de la junta, siempre que la cláusula estatutaria sea clara y las cuotas se modifiquen exclusivamente para estas fincas.
