¿Se puede repercutir el IBI al alquilar una VPO?
Usted ha finalizado la promoción de viviendas de protección oficial (VPO) de iniciativa privada en un terreno de su propiedad. Ahora, al redactar los contratos de arrendamiento para estas viviendas, se plantea la cuestión de si es viable repercutir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a los inquilinos.
Las viviendas de protección oficial (VPO) destinadas a arrendamiento requieren suscribir un contrato que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual fija las normas y prerrogativas para todas las viviendas. Sin embargo, la Disposición Adicional Primera de esta ley establece un régimen específico para este tipo de viviendas que excluye la posibilidad de repercutir el IBI. Consulte cuál es y cómo se interpreta...
Repercusión de gastos según la LAU
En términos generales. Al regular los arrendamientos de vivienda, la ley dispone que "las partes podrán acordar que los gastos generales para el adecuado mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos, cargas y responsabilidades que no se puedan individualizar sean asumidos por el arrendatario". Por lo tanto, al referirse a "impuestos", la LAU permite expresamente que el propietario transfiera el IBI al inquilino, siempre que ambas partes lo acuerden libremente en el contrato.
Ahora bien, en el caso de las viviendas de protección oficial, la ley impone una regulación particular, eliminando la posibilidad de acuerdos libres sobre los aspectos regulados específicamente. En lo referente a la repercusión de gastos, la ley establece de manera clara y sencilla que, en un contrato de arrendamiento de viviendas de protección oficial de iniciativa privada, el arrendador únicamente puede cobrar:
- Los importes que corresponden a las rentas ya sean las rentas iniciales establecidas en el contrato original o las rentas que han sido revisadas y ajustadas posteriormente.
- Y el "costo real de los servicios" que el arrendatario esté pagando y utilizando, es decir, aquellos servicios que realmente está disfrutando y por los cuales está efectuando los pagos correspondientes.
Conceptos repercutibles
De este modo, los tribunales entienden que la Ley de arrendamientos urbanos define claramente una lista específica y exhaustiva de los conceptos que el arrendador puede trasladar al arrendatario. Además, no se permite incluir otros conceptos que no estén explícitamente mencionados en la ley ni hacer una interpretación amplia de la misma.
En este sentido, los tribunales han examinado detenidamente si el Impuesto sobre Bienes Inmuebles –un tributo municipal que grava la capacidad económica del propietario– puede incluirse en alguno de los conceptos especificados en la ley. Tras un análisis exhaustivo, han llegado a las siguientes conclusiones: dicha inclusión debe ser evaluada con precisión y conforme a las disposiciones legales vigentes. Además, cualquier decisión al respecto debe considerar tanto la naturaleza del impuesto como su impacto en las obligaciones económicas del arrendatario y del propietario, asegurando que se mantenga la equidad y la transparencia en las transacciones de arrendamiento.
- Se trata de un tema sobre el cual las partes no pueden acordar porque es un asunto "indisponible" (y porque un acuerdo de este tipo perjudicaría al arrendatario, quien es finalmente el destinatario de la protección en el régimen de Viviendas de Protección Oficial).
- Tampoco puede considerarse un “servicio”, ni por su naturaleza (ya que es un ingreso de derecho público derivado de un hecho imponible, como la posesión de un inmueble), ni por su propósito.
- Por lo tanto, es completamente impracticable trasladar el impuesto al arrendatario.
El IBI no se repercute...
Como propietario de una Vivienda de Protección Oficial de iniciativa privada, usted solo puede cobrar al arrendatario la renta legal, sus actualizaciones y los servicios relacionados con la vivienda (agua, luz, gas, teléfono, portería, limpieza de la escalera u otros servicios comunitarios). Sin embargo, en ningún caso podrá exigir a sus inquilinos que paguen el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Conclusión
En las viviendas de protección oficial que son promovidas por entidades privadas, no se puede trasladar al arrendatario el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Esto se debe a que este impuesto no está explícitamente mencionado en la lista de conceptos que la legislación permite repercutir al inquilino. Además, la normativa vigente establece que no es posible llegar a un acuerdo entre el propietario y el arrendatario para que este último asuma el pago del IBI, ya que dicha cláusula sería considerada nula.
En consecuencia, el propietario de la vivienda es quien debe asumir la carga de este impuesto, sin posibilidad de trasladarlo al arrendatario, garantizando así que las viviendas de protección oficial cumplan con su objetivo de ofrecer alquileres accesibles y protegidos para quienes más lo necesitan.
