¿Se pueden revocar los acuerdos comunitarios?
En la última junta de la comunidad se autorizó a un vecino a abrir una puerta desde su local al patio comunitario. Ahora varios vecinos piden celebrar una nueva junta para revocar el acuerdo. ¿Pueden actuar así? ¿Y si ya se ha ejecutado?
Reuniones de la Junta
Mínimo. La ley establece que la Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y también en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios –o el 25% de cuotas–. Además, toda reunión requiere una previa convocatoria en la que conste el orden del día, en cuyo marco se adoptarán los acuerdos necesarios por las mayorías que establezca la ley, según su contenido.
Máximo. En ningún momento se limita el número de reuniones de la Junta ni se le impide cambiar de opinión, por lo que podrá reunirse tantas veces como sea necesario y tomar los acuerdos que considere, rectificando e incluso revocando acuerdos alcanzados previamente. Sin embargo, los tribunales han perfilado esta potestad estableciendo una serie de límites necesarios para salvaguardar los intereses de la propia comunidad y de terceros.
Límites a los acuerdos rectificativos
Mayorías. El nuevo acuerdo deberá adoptarse respetando las mayorías exigidas por la ley en cada caso. Así, si el acuerdo simplemente deja sin efecto un acuerdo anterior, se adoptará por la misma mayoría. Ahora bien, si rectifica otro acuerdo anterior y su contenido requiere una mayoría superior a la que se necesitó para alcanzar dicho acuerdo previo, sólo será válido si se adopta por la mayoría que le corresponde.
Perjuicios. Los nuevos acuerdos no pueden causar un perjuicio a la comunidad, a otros comuneros o a terceras personas. Por ejemplo, no será válido en ningún caso revocar un acuerdo o modificarlo cuando:
- El acuerdo ya se haya ejecutado (en el caso planteado, si ya se ha abierto la puerta en el patio). Ello, porque genera un perjuicio al comunero que ya ha realizado la obra.
- El acuerdo haya supuesto la realización de trámites por parte de un comunero o la comunidad (por ejemplo, si se ha suscrito un contrato para realizar la obra cuya resolución implica una penalización, o si se han pagado ya unas tasas).
Actos propios. Además, el cambio de criterio de la comunidad no puede implicar que ésta vaya contra sus propios actos, es decir, que se contradiga. Esto significa que, si autoriza a hacer una obra –como en este caso–, luego no podrá revocar o rectificar el acuerdo sin más, o no podrá denegar la autorización para la realización de una obra idéntica por parte de otro comunero. Siempre deberá haber una razón que justifique el cambio de criterio. Por ejemplo:
- Acuerdo autorizado. Que al ir a ejecutar la obra surgen problemas técnicos que requieren una obra distinta y, por tanto, un nuevo acuerdo.
- Obra idéntica. Que se prohíbe al local contiguo abrir otra puerta porque dicho local da a una pared maestra.
Derramas y otros pagos
Cambio de criterio. En base a lo anterior, podrá convocarse una junta para revocar el acuerdo de aprobar una derrama por coeficientes rectificando el acuerdo en que se aprobó por partes iguales. O aprobar que se firme el contrato de limpieza con otra empresa distinta y que ofrezca mejores condiciones. Eso sí: en este último caso, siempre que no se haya suscrito todavía ningún contrato con la primera o éste pueda ser revocado sin penalización, pues de lo contrario el acuerdo podría ser perjudicial para la comunidad.
La Junta puede dejar sin efecto o modificar acuerdos siempre que el cambio no suponga un perjuicio para la comunidad, un comunero o terceras personas ni se contradiga con acuerdos previamente tomados sin una causa que lo justifique.
